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二手房一房二卖的法律后果/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-05-27 03:33:34  浏览:9449   来源:法律资料网
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二手房一房二卖的法律后果

作者:刘军

事实经过

甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同,合同约定了价款,付款日期、等条款,其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日,甲与丙签订《房屋买卖合同》,约定甲将该房屋转让给丙,总价款为90万,丙在当日支付定金2万元,待小产证办出之后支付25万元首付款,双方签订正式的房屋买卖合同,余款由银行贷款支付。如有违约,违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后,甲在2005年9月15日取得小产证,但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款,以及签订正式房屋买卖合同,均遭到甲的拒绝。后来,甲提出愿意双倍返还定金以解除合同,丙不同意。丙遂起诉到法院,要求解除合同,并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说,甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权,甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定,故合同无效;甲实际收到丙2万元定金,如果承担违约责任,顶多是定金的1倍,2万元。法庭经审理查明,甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人,并办理了过户手续。

律师说法

本案具有一定代表性,现简要分析如下:
1、甲丙明确约定,待小产证办出后,双方再签订正式房屋买卖合同,从这一条可以看出,甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋,目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定,不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定,所以合同有效。
2、按照合同法有关规定,当合同中既约定了定金责任,又约定了违约金责任时,由守约方选择适用定金责任或违约金责任,违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下,甲方又将房屋另售他人,并办理了过户手续,构成违约,应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定,当违约金过高时,当事人可以请求降低,法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向,如果合同签订后一段时间,三个月或四、五个月内,房价比较平稳,违约金可能就会比较低;房价上升得比较快时,法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素,除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多,否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践,难以判断是非对错。就本案而言,法官最后支持了10万元的违约金。

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放射性矿山企业采矿登记管理暂行办法

核工业部


放射性矿山企业采矿登记管理暂行办法

1987年11月20日,核工业部

第一条 为加强矿山企业对开采放射性矿产资源的管理,确保国家对矿产资源的统筹规划,合理开发,合理布局,保护矿产资源,保护环境,保护合法的采矿权不受侵犯,促进核工业的发展,根据《中华人民共和国矿产资源法》、《全民所有制矿山企业采矿登记管理暂行办法》,结合放射性矿产开采特点,特制定本办法。
第二条 开采放射性矿产资源的矿山企业,必须办理采矿登记手续,取得采矿权。未取得采矿权的,不得进行采矿活动。不允许个体开采放射性矿产。
第三条 放射性矿山企业采矿许可证一律由核工业部颁发。核工业部矿冶局是放射性矿山企业办理采矿登记的管理机关。
第四条 开办放射性矿山企业的单位,在向有关主管部门报送计划任务书前,必须向核工业部登记管理机关报送下列资料:
一、矿产储量审批机构对矿产地质勘探报告的正式批准文件;
二、矿山建设项目的可行性报告(对具有利用价值的共生、伴生矿产的矿床,可行性研究报告中应有综合利用的专题论证内容)和主管部门的审查意见书;
三、本底调查及环境影响评价报告。
第五条 登记管理机关应当对可行性研究报告按照下列要求进行复核并签署意见:
一、开采范围的确定应当与企业开采能力、矿山服务年限相适应;
二、对具有工业价值的共生、伴生矿产,应当遵循综合开发,综合回收,综合利用的原则,对于暂时不能利用的,应有必要的保护措施;
三、矿区范围应当明确,并妥善处理与毗邻者的权益关系;
四、环境影响预评报告应符合国家有关规定。
第六条 副产有放射性矿石的矿山企业采矿登记,根据《全民所有制矿山企业采矿登记管理暂行办法》报送地质矿产部或省、自治区、直辖市地质矿产部门有关资料时,应按本暂行办法第四条的要求,报送核工业部。采矿许可证发放之前,主管登记部门应征得核工业部的同意。
第七条 登记管理机关应当在计划任务书批准之前,将签署意见转送有关主管部门,同时抄送原报送单位。
第八条 开办放射性矿山企业的单位,凭批准的文件向登记管理机关填写采矿申请登记表,领取采矿许可证。
第九条 正在建设和正在生产的放射性矿山企业,应当补办采矿登记手续。矿山企业在补办采矿登记手续前,由有关主管部门会同地方人民政府核定或者划定其矿区范围。
第十条 核定和划定放射性矿山企业矿区范围,应当根据:
一、国家批准的总体规划初步设计或改建、扩建设计确定的矿区范围,同时照顾矿区周围的远景区;
二、一个矿床只由一个矿山企业开采;
三、过去没有明确划分矿区范围的,应考虑历史情况,并根据矿山规模、服务年限、矿床(矿点)的自然境界和资源合理开采等原则进行核定和划定。
第十一条 正在建设和正在生产的放射性矿山企业,在补办采矿登记手续时,应当向登记管理机关报送下列资料:
一、有关主管部门会同地方人民政府签署的核定或划定后的矿区范围意见书;
二、以坐标标定的含崩落区的矿区范围图;
三、矿产资源开发利用的有关资料。
第十二条 登记管理机关对放射性矿山企业报送的补办采矿登记手续的资料进行复核后,应当颁发采矿许可证。
第十三条 矿山企业凭采矿许可证和有关资料,按工商企业登记的有关规定,到工商行政管理部门核准登记,领取或者更换筹建许可证或者营业执照。核工业部门所属放射性矿山企业暂不进行工商登记手续。
第十四条 领取采矿许可证的放射性矿山企业,由有关主管部门会同核工业部开采登记管理机关具体标定矿区范围,并出具矿区范围图,书面通知矿山企业所在地的县级人民政府予以公告,由有关主管部门和地方人民政府负责埋设界桩或者设置地面标志。
第十五条 登记管理机关应建立放射性矿山企业采矿登记档案。
第十六条 放射性矿山企业采矿许可证及采矿申请登记表,由核工业部统一印制和发放,任何单位和个人不得擅自印制或者伪造。
第十七条 除《中华人民共和国矿产资源法》规定的有关部门和放射性矿山企业采矿登记管理机关外,任何单位或个人不得收缴和吊销放射性矿山企业采矿许可证。
第十八条 采矿许可证有效期以国家批准的矿山设计年限为准,需要延长服务年限的,应当在有效期满前三个月向登记机关办理延续登记手续。
第十九条 放射性矿山企业有下列情况之一的,应当经有关主管部门批准,并向登记管理机关办理变更登记手续,换领采矿许可证:
一、变更开采范围或者矿区范围;
二、变更开采矿种或者开采方式;
三、变更企业名称。
第二十条 变更矿区范围的矿山企业在办理变更登记手续后,适用本办法第十四条的规定。
第二十一条 办理采矿登记手续,领取采矿许可证的放射性矿山企业有合法采矿权。对擅自进入矿山企业矿区范围内采矿的,盗窃、抢夺矿山企业的矿产品和其他财物的,破坏矿山企业采矿设施和生产秩序的,依照《中华人民共和国矿产资源法》的有关规定处理,并可处以违法所得50%以下的罚款。
第二十二条 擅自破坏或移动矿山企业矿区范围界桩或者地面标志的,由当地人民政府或其授权的管理部门责令责任者限期恢复,并处以3000元以下的罚款。
第二十三条 擅自印制、伪造采矿许可证的由登记管理机关没收其印制、伪造的证件和违法所得,并处以10000元以下的罚款。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 放射性矿山企业违反本办法有下列情况之一的,登记管理机关应当根据不同情况,分别给予警告、罚款、通知银行停止拨款或者贷款,吊销采矿许可证的处罚:
一、开办矿山企业,未办理采矿登记手续擅自开工的;
二、正在建设或者正在生产的矿山企业从本办法发布之日起满一年无正当理由不申请办理采矿登记手续的;
三、违反本办法第十九条、第二十条的规定,不办理变更或者延续登记手续的;
四、领取采矿许可证满两年,无正当理由不进行建设或生产的。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在收到处罚通知之日起十五日内,向人民法院起诉。对罚款和没收违法所得的处罚决定期满不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 中外合资开办的放射性矿山企业和外国投资开办的放射性矿山企业,由中方有关单位按照本办法的有关规定到登记管理机关办理采矿登记手续。
第二十七条 本办法由核工业部负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。


济南市人民政府重大社会公共事项决策听证暂行办法

山东省济南市人民政府


第213号

    《济南市人民政府重大社会公共事项决策听证暂行办法》已经2004年6月9日市人民政府第14次常务会议审议通过,现予公布,自2004年8月1日起施行。


                           市 长 鲍志强

                            二OO四年六月二十四日

济南市人民政府重大社会公共事项决策听证暂行办法



  第一条 为规范政府重大社会公共事项决策行为,提高政府行政管理水平,增强政府决策的民主性、科学性和透明度,制定本办法。

  第二条 本办法所称重大社会公共事项是指政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能过程中,与群众利益关系密切的重要事项。

  第三条 举行重大社会公共事项决策听证,适用本办法。

  行政立法、行政许可、行政处罚及价格等已由法律、法规、规章规定听证事项的,按照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第四条 举行重大社会公共事项决策听证,应当遵循公开、透明、规范、高效和便民的原则,充分听取公民、法人和其他组织的意见。

  第五条 市人民政府决定举行听证的,由市政府办公厅或者市人民政府指定的其他行政机关负责组织。市人民政府指定的机关不得是拟定重大社会公共事项决策方案的机关或机构。

  第六条 听证会参加人员主要包括:

  (一)听证主持人和听证书记员;

  (二)听证会代表,包括报名参加听证会的公民、法人或者其他组织,特别邀请的有关专家,市人大代表,市政协委员;

  (三)拟定重大社会公共事项决策方案的机关或机构。

  第七条 听证主持人和听证书记员由组织听证的机关确定。

  听证主持人和听证书记员不得是拟定重大社会公共事项决策方案的机关或机构的工作人员。

  第八条 听证主持人的职责:

  (一)主持制定听证工作方案,听证工作方案应当包括听证公告、听证会时间、地点、听证会代表的构成和人数等;

  (二)签发听证公告;

  (三)主持听证会,维持听证会秩序;

  (四)决定是否中止、终结或者延期听证;

  (五)主持起草听证报告;

  (六)其他有关职责。

  第九条 听证会代表的产生,采取自愿报名和特别邀请的方式。

  自愿报名参加听证会的,应当于举行听证会10日前向组织听证的机关提出书面申请,并提供有效身份证明。

  组织听证的机关可以根据需要特别邀请有关专家、市人大代表、市政协委员参加听证会。

  第十条 听证会代表的权利和义务:

  (一)依法参加听证会并获取拟决策方案的相关材料;

  (二)对听证事项提出意见、建议,进行询问和辩论。听证会代表应当按照规定参加听证会,遵守听证会纪律,认真、负责地行使权利。

  听证会代表因故不能出席听证会的,应当于举行听证会3日前告知组织听证的机关。

  第十一条 听证会应当公开举行。组织听证的机关应当于举行听证会20日前发布听证公告。听证公告应当载明以下内容:

  (一)听证事项;

  (二)听证会代表的报名条件;

  (三)听证会代表的选取标准;

  (四)听证会时间、地点;

  (五)其他应当公告的事项。

  第十二条 听证会代表一般为40人。其中包括公民、法人或者其他组织代表、有关专家20人;市人大代表、市政协委员20人。

  实际出席听证会的代表未达到应当出席人数三分之二以上的,听证会应当延期举行。

  第十三条 听证会的基本程序:

  (一)听证书记员确认参加听证会的有关人员,宣布听证主持人、听证书记员名单;

  (二)听证主持人宣布听证会开始,宣读听证事项、听证会纪律及听证会代表的权利义务;

  (三)拟定重大社会公共事项决策方案的机关或机构介绍拟决策方案的内容、可行性报告、法律法规及政策依据等情况;

  (四)听证会代表陈述意见、建议,对有关问题进行询问和辩论;

  (五)拟定重大社会公共事项决策方案的机关或机构回答听证会代表的询问;

  (六)听证主持人对听证会进行总结并宣布听证会结束。

  举行听证会,应当由听证书记员制作听证笔录。

  第十四条 听证会结束后,听证主持人应当于10日内主持起草听证报告,提交市人民政府。

  听证报告应当客观、全面地反映听证会的内容,并附有听证笔录。

  第十五条 听证报告应当载明以下内容:

  (一)听证会时间、地点、听证会代表等基本情况;

  (二)听证会代表的主要意见、建议;

  (三)对听证会有关意见建议的分析和相关建议;

  (四)其他应当报告的事项。

  第十六条 听证报告应当作为市人民政府进行重大社会公共事项决策的重要依据。

  对多数听证会代表提出的重要意见、建议,市人民政府决策时未采纳的,应当予以说明并及时向社会公示。

  第十七条 本办法自2004年8月1日起施行。




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