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盖尤斯法学思想解读(修订稿)/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 07:30:01  浏览:8898   来源:法律资料网
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本人于2008-3-13在贵站发表的《盖尤斯法学思想解读》一文,现在又进行了文字上的部分修改并发表!


盖尤斯法学思想解读(修订稿)

作者:宋飞

内容提要:本文首先简要介绍盖尤斯的生平和著作,接着从盖尤斯的前辈们谈起,对比盖尤斯身处的时代背景和《法学阶梯》的创作思路,然后,我将结合《法学阶梯》的创作思路和盖尤斯思想重点介绍盖尤斯研究中需要澄清的十大问题,最后我将谈谈盖尤斯在写作方面的贡献和存在的不足,以求对盖尤斯这位法学大师来一个透彻的灵魂剖析。
关键字:盖尤斯 法学阶梯

目录
一、 导论
二、 盖尤斯的前辈们
三、《法学阶梯》的写作脉络及法学思想
(一)第一卷 总论及人法
(二)第二卷 物、物权、遗嘱继承
(三)第三卷 法定继承、债
(四)第四卷 诉讼法
四、盖尤斯研究中需要澄清的十大问题
五、盖尤斯在写作方面的贡献和存在的不足

一、导论
盖尤斯现象,如同达芬奇密码一样,历来为民法史学家所津津乐道。
盖尤斯最有名的东西,我觉得算是他的《法学阶梯》一书。此书的发现,颇具有传奇色彩。1816年为德国历史学家尼布尔在意大利旅游时在北部城市维罗那城的开普特教堂的图书中发现此书,系公元5世纪的手抄本(中译本封面上有该抄本的残页照片),用羊皮纸写成,抄本共126页,仅缺3张,但上面又誊写着后来的神学家圣哲罗姆的书札和评论,因而字迹很难辨认。柏林科学院获得此信息后,立即派遣高森和贝克两位学者赶赴弗罗那,与已在那里的刑诉大师贝夫曼.赫尔维格博士一起解读,并让德国著名历史法学家萨维尼进行鉴定,最后确认该手稿确系盖尤斯的《法学阶梯》,遂于1820年出版了校订本(由高森校订)。该书的手抄本面世后,人们在埃及和西欧各地又陆续发现了它的其它一些片断,这些片断订正并补充了弗罗那抄本的错误和缺页,从而使我们对该书的了解更为全面。该书面世后,迅速被分别译为英、俄、日等国语言,在西方引起很大反响。
目前,世界上有许多国家的学者已对盖尤斯的法学思想作出系统而且深入的研究,在我国,这项工作还很零散而不完整。达成共识的仅是他的生平介绍和其著作的简介:
盖尤斯是罗马帝国前期著名法学家,所谓的“罗马五大法学家”中的出生最早的一位。古罗马人的姓名由3个名字组成,盖尤斯是其首姓。他出生和活跃的时代分别是罗马皇帝哈德良(公元117-138年)和安敦尼.庇乌(公元138-161年)(即中国史书上的大秦王安敦)在位的时候。作为一个法学教师,盖尤斯可以说是现在世界上有专业论著传世的第一位职业法学家。在学术上,盖尤斯自称属于萨宾派。他是一位多产的法学家,他的著作共有13种,如《十二铜表法注释》、《行省敕令评论》32篇,《市政裁判官告示评论》、《法律论》15篇,委托论、案例论、规则论、嫁资论以及抵押论各1篇等著作。其代表作无疑是四卷本《法学阶梯》(Institutes),该书不仅是当时法律学校的教材,成为查士丁尼编纂同名法典《法学阶梯》(罗马《国法大全》其中一部)时的范本,同时也是唯一的一部完整地传至后世的古代罗马法学家的文献,此外它还是西方法学史上第一部严格意义上的法学专著。在它以前,古希腊学者柏拉图的《法律篇》、亚里士多德的《政治学》、古罗马共和国学者西赛罗的《论法律》,都未能将法律与政治、哲学、神学等话题严格区分。盖尤斯的论著则是以纯粹法学的视野来研究法律现象。其能完整地传至后世,这在一定程度上也归功于该书的普及程度。该书大约成于公元161年前后,是一部初级法学教材,长期用作罗马法科学生的课本。有关私法的内容几乎都已涉及,很适宜作法律学校和市民自学法律用的教材。因而该书当时流传很广。与《法学阶梯》配套,盖尤斯还编写了一本《日常法律事件》,该书曾被后世学者称为“黄金书”,是进一步阐述《法学阶梯》的著作。可惜,这本解释书现在已失传了。公元426年,东罗马皇帝狄奥多西二世和西罗马皇帝瓦伦廷二世颁布《学说印证法》,盖尤斯与帕比尼安、乌尔比安、保罗、莫德斯丁被一起列为罗马五大法学家,盖尤斯的地位仅次于乌尔比安和帕比尼安。公元六世纪时东罗马皇帝查士丁尼的《学说汇纂》中有535条选自盖尤斯的《法学阶梯》。现今西方奉行的“一个人的住宅即其壁垒”的原则,就是出自盖尤斯。“
介绍完我国法学界目前的共识之后,笔者试图开创一个先例,对盖尤斯这位法学大师作一个透彻的灵魂剖析。笔者在阐述自己的理解时,主要以《法学阶梯》为参考蓝本。笔者的创作计划是这样的:首先,谈谈盖尤斯的前辈们,接着讨论一下盖尤斯身处的时代背景和他的创作源泉,然后,我将重点介绍《法学阶梯》中的一些重要思想,最后我将谈谈盖尤斯在写作方面的贡献和存在的不足。虽然笔者知道,自己既不是什么罗马法权威,也不是什么法学专家,但笔者坚信,我的论文结束的时候正是大多数中国著者的论文开始的时候!

二、 盖尤斯的前辈们
如果不把盖尤斯放在和他的前贤和同时代的人的关系之上考虑,那么,就没有一个伟大的思想家能被恰当地评价。在此,为了集中一点加以叙述,笔者截取的时间段是撇开古希腊时代,从罗马共和国后期(《十二铜表法》颁布以后)开始来探讨这个问题。
罗马共和国后期出现数十位法学家,其中最有名的有七位:
C.弗拉维乌斯,罗马共和国中后期执政官A.克劳迪.崔库斯的秘书,公元前307年利用职务上的便利,相继把诉讼方面的程序和进行诉讼的日期表公布于众,称《弗拉维努姆法》,开始打破祭司团垄断法律知识的局面,受到贵族和平民的普遍欢迎。
提贝留.科伦卡纽斯,平民出身,公元前254年担任大祭司(祭司团的首领)。此职过去一直由贵族垄断,他是担任该职的第一个平民。他进一步在公开场合传授法律知识,并解答人们提出的各种法律问题。这样,法律由秘密时期进入了公开时期。
赛斯特.阿埃利乌斯.伯图斯,曾任罗马共和国后期执政官,公元前254年以世俗官吏的身份,对法律进行解释、论述,并著书立说,进一步使法学最终成为一门世俗的学问而摆脱了神学体系,促进法律成为一个独立的领域。
P.鲁提里.鲁弗斯,公元前118年罗马的大法官,公元前105年的执政官。曾创制“鲁提里取得时效”、“ 鲁提里诉讼”,在法律执行中引进财产拍卖制度。盖尤斯在《法学阶梯》中曾对其大加赞赏。
库尹特.穆齐.斯卡沃拉,公元前95年的执政官,法学家布布利.穆齐.斯卡沃拉的儿子。著有18卷《市民法论》。他是第一个将希腊的逻辑分析方法和罗马传统的简单归纳方法结合起来的学者。根据彭波尼介绍,库尹特.穆齐.斯卡沃拉第一个组创了市民法,他把分类论述、归纳演绎以及系统的方法适用于市民法。他的作品也是后来查士丁尼《学说汇纂》的重要组成部分之一。曾代理著名的科波尼乌斯遗产继承案,但却被辩论中被对方代理人L.李锡尼乌斯击败。公元前82年被谋杀。
塞尔维.苏尔皮其,公元前51年的执政官,公元前43年去世。曾创制“塞尔维诉”,首次将公平原则应用于两个契约诉的竞合。许多法学观点被后来的查士丁尼皇帝采纳。
马库斯•图留斯•西塞罗,公元前106年1月3号—前43年12月7号.古罗马共和国后期著名政治家、雄辩家、法学家和哲学家。出身于古罗马阿尔皮诺的奴隶主骑士家庭,以善于雄辩而成为罗马政治舞台的显要人物。从事过律师工作,后进入政界。开始时期倾向平民派,以后成为贵族派。公元前63年当选为执政官,在后三头政治联盟成立后被三头之一的政敌马克•安东尼派人杀害于弗米亚。 在政治、法律思想方面的代表作是《国家篇》和《法律篇》。认为国家是人民的事务,是人们在正义的原则和求得共同福利的合作下所结成的集体;君主、贵族和民主三种政体都是单一政体,理想的政体应是“混合政体”,即以当时罗马元老院为首的奴隶主贵族共和国。早在罗马帝国初期法学家兴起以前,他就系统地论证了自然法和实在法之间的关系,认为自然法代表理性、正义和神的意志,是普遍适用、永恒不变的,它在国家产生以前早已存在;实在法必须符合自然法,否则根本不配称为法律。
进入罗马帝国前期,又有数百名法学家,而且出现职业化和学派化趋势.从屋大维于公元前27年当政起到哈德良皇帝于公元138年去世止的约一个半世纪中,罗马法学家形成了世界上最早的两大法学派别,双方在提贝留皇帝在位时正式形成不同的学派——普罗库鲁斯学派和萨宾学派,各树一帜,展开争鸣。在盖尤斯之前共产生5名著名职业法学家:
A.拉贝奥(公元前50——公元20年),普洛克鲁斯学派的创始人,出身平民,倾向共和政体,当过大法官,曾拒绝屋大维推荐他为执政官。在法学上,他富有创新精神。传说留给后人的法学著作有400多卷。该学派的后继者彭波尼曾赞誉他是法学界的革新者。
S.普洛克鲁斯,活跃时期为1世纪中叶,是普洛克鲁斯学派的真正领袖,公元33年继A.拉贝奥的弟子内尔瓦(与S.普洛克鲁斯是同学,公元33年自杀)任普洛克鲁斯学派主持人。著有《法律文书集》,其著作中有37篇为后来查士丁尼《学说汇纂》所转载,被引用的有134处。
C.A.卡必多,萨宾派的鼻祖,公元5年担任执政管,22年去世。拥护帝制,唯皇帝之命令是从,故生前深得屋大维的宠信,曾升任执政官,是第一个获得公开解答全荣誉的人。但他在法学方面常因循旧说,比较保守。与A.拉贝奥两人各设讲坛,招收门徒,著书立说。著有《法学杂记录》等。
马苏里.萨宾(公元64年去世),萨宾派的代表,著有三卷《市民法论》和《解答集》,确立了关于市民法的体系。萨宾的《市民法论》,后来为许多罗马法学家所注释,如帕比尼安的《市民法论注释》35卷,乌尔比安的《市民法论注释》51卷,保罗的《市民法论注释》16卷等。萨宾还带了众多的弟子。萨宾一生没有任官,仅仅是一个法学解答者、教师和著作家。但通过上述作品,萨宾在当时学术界获得了极大的声誉。
赛斯特.彭波尼(约公元160年去世),与盖尤斯同时代,但去世较早,属普洛克鲁斯学派,也是一个多产的法学家。在他众多的作品中,汇集了到他时代为止的所有罗马古典法学的成果,并通过在作品中附上案件和判决的方式,予以充分阐述。彭波尼的代表作是关于萨宾学说的35卷注释书、关于斯卡沃拉学说的39卷注释书、关于告示的79卷注释书以及《教本》、《元老院决议录》、《书简集》和关于他老师著作的注释书等。其中,《教本》是关于罗马法制史的断片性质作品,也是当时唯一的一本自王政时代至彭波尼生活时期的法制史著作。由于彭波尼在法学研究上的伟大成就,他的许多学说(共有578个段落)被后来查士丁尼《学说汇纂》所吸收。
从罗马共和国以及罗马帝国前期的上述概况分析,公元2世纪以前,罗马的法学家最初仅限于对先前制定的法律加以整理和可能的整理,而不增加任何他们自己的东西;在随后的发展阶段,法学家们在法律旁增加了诉讼以及对它们的解释,这种解释很可能是注释性的;此后法学家们把对法律的评论纳入到一个以其学识为基础的总体系之中,用分类论述、归纳演绎以及系统的方法研究法律,从而奠定了民法的基础;后来的作品则都遵循“系统的和创制性的”方法,即在论述中有时表现为对告示内容的考察,有时表现为对法律、元老院决议或君主谕令内容的考察,有时表现为对先前法学家的意见、为反映某一问题丰富多彩的侧面而编设的例子或者要求法学家发表见解的具体案例的讨论,这种方法总是由一种深刻的内在系统性加以指导,总是尽可能地使用归纳法和演绎法,并辅之以建立在普编接受的原则基础之上的其他论述方法。同这些罗马法学家所采用的方法不同,盖尤斯的作品中占知道地位的是教学方面的要求,这使得创制性成分降低,对已固定的法的叙述性成分增加;在那里受到注重的是系统的方法,这也鲜明地表现在使人易于理解和记忆的叙述次序上。他为在系统论书中形成内在的体系做出伟大的努力。当时其它法学家作品的次序表现为一种同缔结法律行为的当事人和诉讼舞台上的原告的活动紧密联系的考察,盖尤斯比他们超前一步,他很早就进行对权利内容的考察。在他的体系中,人、物、诉讼(即从人的观点关注的权利)、人对物的享有以及对权利和法律关系的享有(还考察这些权利和关系的内容、取得和丧失)这样一些议题被置于首位,充分体现了以人为中心并且使权利为人服务的法律观念。可以说,盖尤斯的体系是以现实中平等的、主权的和有产的家父及其相互关系为模式创造的,这种家父赋予民法以特色;这些家父代表者理想中的人及其在法中的中心地位。这种法学思潮与当时流行的新斯多葛主义哲学中倡导的“人人皆兄弟、彼此应友好”无疑是遥相呼应的。

三、《法学阶梯》的写作脉络及法学思想
我们现在来看盖尤斯《法学阶梯》的写作脉路,其间附带对其法学思想作一评注(注:笔者对其中的有些罗马法术语,对照周??前辈和黄风教授对拉丁文的翻译,择优录取,没有一一说明)。该书约成于公元161年前后,载有古罗马皇帝安敦尼.庇乌时的法制情况。其内容包括市民法和长官法,分四卷三编,即人法、物法与诉讼法。四卷的划分(以下段落以黄风的中译本为准,下同)如下:
(一)第一卷 总论及人法
1.总论(见第1——8段)
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福建省财产拍卖条例(修正)

福建省人大常委会


福建省财产拍卖条例(修正)
福建省人大常委会


(1994年11月19日福建省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 1994年11月23日公布1995年1月1日起施行 根据1997年10月25日福建省第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过的《福建省人民代表大会常务委员会关
于地方性法规修订的决定》进行修正)

目 录

第一章 总 则
第二章 拍卖物
第三章 拍卖活动当事人
第四章 拍卖委托
第五章 拍卖程序
第六章 拍卖的中止、终结和无效
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为适应社会主义市场经济发展的需要,加强财产拍卖市场的管理,规范财产拍卖行为,保障国家利益和当事人合法权益,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的财产拍卖活动。
本条例所称财产,包括有形财产和无形财产,有形财产包括动产和不动产。
第三条 本条例用语的含义是:
(一)拍卖是指拍卖人接受出卖人的委托,通过公开叫价或者密封标价的方式,将受托财产出售给出价最高的竞买人而进行的买卖活动。
(二)拍卖物是指拍卖的标的物。
(三)拍卖人是指接受出卖人的拍卖委托,以自己的名义从事公开拍卖委托财产的企业法人。
(四)委托人是指委托拍卖人拍卖其财产的自然人、法人或者其他组织,以及根据法律、法规规定可以将财产交由拍卖人进行拍卖的自然人、法人或者其他组织。
(五)竞买人是指根据拍卖规则,在拍卖过程中竞争出价购买拍卖物的自然人、法人或者其他组织。
(六)竞得人是指叫价或者应价最高,并经拍卖人拍定,从而获得拍卖物的竞买人。
第四条 财产拍卖活动应当遵守法律、法规的规定,遵循公开、公平、公正的原则,以合法竞价的方式进行。
第五条 省人民政府贸易行政主管部门为财产拍卖主管部门,负责本条例的贯彻实施,对财产拍卖活动进行管理;市县人民政府可指定本区域范围内财产拍卖主管部门。

第二章 拍卖物
第六条 拍卖物必须属于委托人所有或者是委托人有完全处分权的合法财产。
法律、法规对财产的拍卖附有条件的,必须具备法定条件方可委托拍卖。
第七条 下列财产不得拍卖:
(一)法律、法规明令禁止买卖的;
(二)所有权、使用权或者处分权有争议的;
(三)法律、法规规定不能拍卖的其他财产。
第八条 处分下列财产,必须委托拍卖人进行拍卖。法律、法规另有规定的,从其规定。
(一)行政执法机关、司法机关没收、追缴的财产;
(二)行政执法机关在执法活动中或者司法机关在司法活动中需处理的财产;
(三)依法确认为无主的财产;
(四)依法需要以拍卖方式转移所有权的国有资产;
(五)法律、法规规定的其它应强制拍卖的财产。
上列财产的拍卖,应由省、市、县人民政府指定的拍卖人进行,拍卖后的价款依法应当上缴的,由委托人上缴入库,或者由国有资产管理部门收取。
第九条 抵押物、留置物在债务人不能清偿到期债务时,抵押权人、留置权人可委托拍卖人拍卖。但涉及诉讼的,抵押权人、留置权人须经人民法院裁定许可后,方可委托拍卖抵押物、留置物。
拍卖出租物时,委托人须书面通知承租人。租赁合同规定出租物的转让须征得承租人同意的,拍卖应经承租人同意。
除法律、法规另有规定的外,租赁合同在有效期内对竞得人仍具有约束力。
拍卖物为共有物时,拍卖前须征得全体共有人的同意。

第三章 拍卖活动当事人
第十条 具备下列条件,经财产拍卖主管部门批准,依法向所在地县级以上工商行政管理部门申请办理登记注册,领取营业执照后,方可从事拍卖业务。
(一)有不低于五十万元人民币的注册资本;
(二)有与从事拍卖业务相适应的固定场所和设施;
(三)具备法人资格,能够独立承担民事责任;
(四)有一定数量、具备相应资格的拍卖专业人员;
(五)法律、法规规定的其他条件。
国家机关及其附属机构不得成为拍卖人或者从事拍卖活动。
第十一条 拍卖人享有下列权利:
(一)查验与委托拍卖和参加竞买有关的资格证明,决定是否接受拍卖的委托或者竞买的申请;
(二)向委托人索取拍卖物的有关资料,查明拍卖物的有关情况;
(三)征得委托人同意,由委托人承担费用,请法定机构或者专家对拍卖物进行检验、鉴定、评估;
(四)对拍卖物进行估价,与委托人商定拍卖物的开叫价;
(五)按规定或者约定的收费标准向委托人、竞得人收取佣金和拍卖费用,委托人拒绝支付的,拍卖人可从拍卖物价款中扣除,竞得人拒绝支付的,拍卖人可对拍卖物行使留置权。
第十二条 拍卖人履行下列义务:
(一)接受委托后,非经委托人同意,不得再委托其他拍卖人拍卖;
(二)妥善保管委托人交付的拍卖物;
(三)对委托人确定的拍卖物底价保密,并不得低于底价出售拍卖物;
(四)向竞买人如实提供拍卖物资料,接待竞买人查看拍卖物并告知已知的瑕疵情况;
(五)应委托人、竞买人的要求,对其名称或者姓名保密;
(六)不得直接或间接参与竞买本企业的拍卖物;
(七)按约定向竞得人交付成交的拍卖物,向委托人交付成交的价款;
(八)拍卖成交后,出具凭证,代为扣缴有关税费,依法办理或协助办理产权转移、证照变更以及运输等手续。
拍卖人因接受拍卖委托而为委托人测估拍卖物价格的,不收估价费;拍卖人与委托人另有约定的除外。
第十三条 委托人享有下列权利:
(一)自行委托或者由代理人代为委托拍卖人拍卖财物;
(二)确定拍卖物的底价;
(三)自行确定或与拍卖人确定拍卖物的开叫价;
(四)拍卖成交后,按约定取得拍卖物价款。
第十四条 委托人履行下列义务:
(一)向拍卖人提交本条例第十九条规定的文件资料;
(二)不得参与竞买自己委托拍卖的财产;
(三)告知拍卖人已知或应知的拍卖物瑕疵情况;
(四)对拍卖物的底价保密;
(五)按约定交付拍卖物,支付佣金、拍卖费用,依法纳税;
(六)依法办理或者协助竞得人办理拍卖成交的拍卖物的产权转移、证照变更手续。
第十五条 竞买人享有下列权利:
(一)自行或者委托代理人参加竞买;
(二)在拍卖公告的看样期限内查看拍卖物,查阅有关拍卖资料;
(三)支付费用要求拍卖人将准备竞买的拍卖物送有关部门或者专家检验、鉴定;

(四)要求拍卖人对其名称或者姓名保密。
第十六条 竞买人履行下列义务:
(一)向拍卖人提交本条例规定的有关证明文件;
(二)一经应价,不得反悔。但当其他竞买人提出更高应价时,其应价失去约束力。
拍卖物属于法律、法规规定专卖、专营或者在流通、使用上有限制的,竞买人必须具备法定的资格或者条件。
第十七条 竞得人享有下列权利:
(一)取得拍卖物并享有拍卖物的所有权、处分权或者使用权;
(二)可要求拍卖人、委托人依法办理或者协助办理拍卖物的产权转移、证照变更手续。
第十八条 竞得人履行下列义务:
(一)按约定支付拍卖物价款、佣金、拍卖费用;
(二)按照约定期限提取拍卖物;
(三)依法纳税。

第四章 拍卖委托
第十九条 委托拍卖,委托人应向拍卖人提出申请并提交下列文件:
(一)委托人身份证明或者资格证明;
(二)拍卖物必要的权属证明或处分权证明;
(三)初步要求的卖价;
(四)拍卖物的详尽资料,包括:
1、名称、规格、型号、产地、数量;
2、质量,以及是否有瑕疵、瑕疵对拍卖物价值的影响程度;
3、原值、新旧程度;
4、存放或者所在地点。
司法机关、行政机关依照本条例规定委托拍卖时,应当提交已生效的判决书、裁定书、决定书及其他法律文书。
第二十条 拍卖人应对委托人提交的资料进行核查,对符合拍卖条件的,接受委托,并与委托人签订拍卖协议。
委托拍卖协议应包括下列内容:
(一)委托人、拍卖人的名称或者姓名、地址;
(二)拍卖物的名称、规格、型号、数量、质量,所在或者存放地点,原值、新旧程度;
(三)拍卖方式;
(四)拍卖物的底价;
(五)佣金、费用和税款及其支付方式;
(六)拍卖物价款支付方式及期限;
(七)拍卖的时间、地点;
(八)拍卖物交付的时间、方式及保管责任;
(九)拍卖程序中止和终结的条件;
(十)违约责任及争议的解决方式;
(十一)协议的有效期限;
(十二)其他经双方约定的必要事项。
第二十一条 委托拍卖协议签订后,委托人在协议解除前,不得再委托他人拍卖同一物品。
第二十二条 拍卖人认为必要时,经委托人同意,可将拍卖物送交有关部门鉴定、核实,所需费用由委托人承担。
有关部门的鉴定结论与委托拍卖协议所载明的内容不符的,拍卖人或者委托人有权要求变更或者解除委托拍卖协议。

第五章 拍卖程序
第二十三条 拍卖人应于拍卖日的十五天前,以登报或者征得委托人同意的其他方式发布拍卖公告,拍卖公告应包括下列内容:
(一)拍卖的时间、地点;
(二)拍卖物的名称及其规格、数量、质量;
(三)查验拍卖物的时间、地点和方式;
(四)其他需要或者应当公告的事项。
法律、法规对拍卖物在流通和使用上有限制的,拍卖人还应公告竞买人的资格或者条件。
第二十四条 拍卖人应当保证拍卖公告的真实性。确需对已发布的拍卖公告作部分更改或撤销的,必须在已定拍卖日二十四小时前以同样形式发布公告。
第二十五条 竞买人参加拍卖前,应按规定向拍卖人办理登记。
竞买人办理登记时,应提交足以说明自己身份或者资格的证书。
第二十六条 公告期间,拍卖人应备有本条例所规定拍卖物的下列资料供竞买人查询,并提供实物或实地查勘方便。
(一)本条例第十九条第一款第(四)项规定的内容;
(二)拍卖方式;
(三)佣金、费用和税款及其支付方式;
(四)拍卖物价款、定金的支付方式及期限;
(五)其他应告知的事项。
拍卖人应对前款各项资料的真实性负责。
第二十七条 拍卖人应按拍卖公告确定的时间、地点、方式进行拍卖。
拍卖活动由拍卖专业人员主持。
第二十八条 根据拍卖物的性质或特点,经与委托人协商,拍卖人可采取下列方式进行拍卖:
(一)增价拍卖,即拍卖人宣布拍卖物的开叫价,竞买人竞相应价,以最高应价且不低于底价击槌成交;
(二)无估价拍卖,即拍卖人不宣布拍卖物的开叫价,竞买人对拍卖物直接叫价,以最高叫价击槌成交;
(三)减价拍卖,即拍卖人宣布拍卖物的最高报价,在无人应价时,拍卖人逐次降低报价,以最先应价且不低于底价击槌成交。最先应价为二人以上时,拍卖人应以该应价为开叫价,依本条第(一)项规定的方式进行拍卖。
(四)标卖,即拍卖人先期公布拍卖物的有关情况,竞买人在规定时间内将应价密封寄送至拍卖人,由拍卖人在规定时间当众开标,拍卖物由最高应价且不低于底价者取得。最高应价者为二人以上时,以先寄送应价者为竞得人;最高应价者为二人以上同时寄送的,以先开标者为竞得人

拍卖人采用增价拍卖方式的,可规定最低加价幅度,并可在竞价过程中随时调整最低加价幅度。竞买人的加价额低于最低加价幅度时无效。
第二十九条 根据拍卖物的性质、特点及委托人的要求,拍卖人可在拍卖物的存放地点(座落地点)进行现场拍卖。
第三十条 竞买人报出的最高价未达到底价的,拍卖主持人可宣布不成交,并当场表明最高价不足底价,但不得泄露底价。
第三十一条 拍卖人进行拍卖时,应有工作人员制作拍卖笔录。
拍卖笔录由拍卖主持人、记录人签名;拍卖成交的,拍卖笔录还应有竞得人的签名。
第三十二条 拍卖成交的,竞得人应当场拍卖人签署拍卖成交确认书。拍卖成交确认书应包括下列内容:
(一)拍卖人、竞得人的名称或者姓名、地址;
(二)拍卖成交的时间、地点;
(三)本条例第十九条第一款第(四)项规定的内容;
(四)拍卖物价款、定金及其支付方式、期限;
(五)佣金、费用和税款的支付方式、期限;
(六)拍卖物的交付时间、地点和方式;
(七)违约责任以及争议的解决方式;
(八)其他需要约定的事项。
第三十三条 拍卖成交后,委托人、拍卖人应协助竞得人办理拍卖物的产权转移、证照变更等有关手续;有关部门必须为其办理。
第三十四条 拍卖物经拍卖未能卖出或者委托人在拍卖前撤销委托的,拍卖人可在合理期限内催告委托人取回拍卖物;委托人无正当理由不取回拍卖物的,拍卖人有权收取逾期管理费用,催告期满一年后,委托人仍不取回拍卖物的,拍卖人可将拍卖物依法处分。
第三十五条 拍卖易烂、易腐物品,委托人和拍卖人可采取约定的简易程序拍卖。
第三十六条 有下列情况之一的,拍卖人可与委托人协商对拍卖物进行再拍卖:
(一)拍卖物无人竞买;
(二)竞买人应价低于底价;
(三)竞得人不按约定支付价款和其他费用。
因竞得人不支付价款而发生的再拍卖,所得价款如低于前次拍卖价款和费用的,应由原竞得人承担赔偿责任。

第六章 拍卖的中止、终结和无效
第三十七条 拍卖过程中发生下列情形之一的,拍卖人应中止拍卖:
(一)拍卖物的所有权或者处分权发生争议的;
(二)因不可抗力或者不可避免的事件,致使拍卖活动难以进行的;
(三)其他不得不中止拍卖的情形。
前款各项所列的情形消除后,拍卖可以继续进行。
第三十八条 拍卖过程中发生下列情形之一的,拍卖人应宣布停止拍卖,并终结拍卖程序:
(一)人民法院、行政机关确认委托人对拍卖物无所有权或者处分权的;
(二)拍卖物毁损或者灭失的;
(三)因不可抗力或者不可避免的事件,致使拍卖不可能进行的;
(四)委托人确有正当理由要求撤销委托并及时书面通知拍卖人的;
(五)其他不得不终结拍卖的情形。
拍卖程序终结后,委托人、拍卖人、竞买人之间分别订立的协议终止。
第三十九条 拍卖活动中发生下列情形之一的,拍卖应属无效:
(一)拍卖人未经委托人同意,擅自委托其他拍卖人拍卖的。
(二)拍卖人与竞买人、委托人恶意串通、操纵竞价或者非法谋取暴利的;
(三)委托人、拍卖人对拍卖物的不实陈述致使竞得人遭受或者可能遭受重大损失的;
(四)委托人、竞得人不具备法律、法规要求的相应资格、条件的;
(五)拍卖本条例第七条规定物品的;
(六)拍卖活动违反法律、法规,或者违反公开、公平、公正原则的。
无效拍卖自拍卖程序开始时即无法律约束力。
无效拍卖活动的受害人有权请求损害赔偿。

第七章 法律责任
第四十条 委托人隐瞒拍卖物的瑕疵,拍卖物的处分权受到限制或存有争议等情况而造成竞得人损失的,委托人应予赔偿;拍卖人明知或应知的,应负连带责任。
第四十一条 因拍卖公告不真实而造成竞买人、竞得人损失的,拍卖人应予赔偿。委托人有过错的,应承担连带责任。
第四十二条 拍卖人未按委托拍卖合同的约定保管拍卖物、出售拍卖物而造成委托人损失的,拍卖人应予赔偿。
第四十三条 因委托人中止或终结拍卖,造成竞买人、拍卖人损失的,委托人应予赔偿;拍卖人有过错的,拍卖人应承担相应的赔偿责任。
第四十四条 因拍卖人、委托人或竞得人的过错造成拍卖无效的,有过错的一方或各方对受损失的其他当事人及第三人应予赔偿。
第四十五条 拍卖人违反拍卖程序,与竞买人串通,损害委托人及他人权益的,拍卖人应与竞买人承担连带赔偿责任。工商行政管理机关可对拍卖人处以最高应价10%以上50%以下的罚款,可对竞买人处以10%以上30%以下的罚款。
第四十六条 违反本条例第八条规定,应追回被擅自处理的财产,没收其非法所得,并追究直接责任人员及其主管人员的行政责任;造成损失的,应负赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条 违反本条例第十条规定非法从事拍卖活动的,由工商行政管理机关责令行为人员停止拍卖、没收非法所得,并视情节可处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。
第四十八条 委托人、拍卖人违反本条例规定,非法参与竞买的,工商行政管理部门可视情节对拍卖人处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款,对委托人处拍卖成交价30%以下的罚款。
第四十九条 拍卖成交后,拍卖人擅自或者与委托人恶意串通调换拍卖物,欺瞒竞得人的,除责令行为者换回拍卖物并对竞得人负赔偿责任外,工商行政管理部门可对调换人处一千元以上一万元以下罚款,并责令拍卖人停业整顿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十条 拍卖主持人及评估、财务、记录等工作人员有索取或者收受贿赂、恶意串通、隐瞒或者捏造事实等行为的,由有关部门依法处理,直至取消其执业资格;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 拍卖活动当事人对本条例规定的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。

第八章 附 则
第五十二条 本条例的应用解释权属福建省人民政府。
第五十三条 本条例自1995年1月1日起施行。


(1997年10月25日福建省第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过)


二十一、《福建省财产拍卖条例》
1、第四十五条修改为:“拍卖人违反拍卖程序,与竞买人串通,损害委托人及他人权益的,拍卖人应与竞买人承担连带赔偿责任。工商行政管理机关可对拍卖人处以最高应价10%以上50%以下的罚款,可对竞买人处以10%以上30%以下的罚款。”
2、第四十七条修改为:“违反本条例第十条规定非法从事拍卖活动的,由工商行政管理机关责令行为人员停止拍卖、没收非法所得,并视情节可处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。”
3、第四十八条修改为:“委托人、拍卖人违反本条例规定,非法参与竞买的,工商行政管理部门可视情节对拍卖人处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款,对委托人处拍卖成交价30%以下的罚款。”
4、删除第四十九条中“或者吊销其营业执照”的规定。



1994年11月23日

江西省房屋登记条例

江西省人大常委会


江西省房屋登记条例


(2013年3月29日江西省第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议通过)




目录


  第一章 总则

  第二章 一般规定

  第三章 国有土地范围内房屋登记

  第一节 所有权登记

  第二节 抵押权登记

  第三节 预告登记

  第四节 其他登记

  第四章 集体土地范围内房屋登记

  第五章 法律责任

  第六章 附则

  第一章 总则

  第一条 为了规范房屋登记行为,维护房地产市场秩序,保护权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内的房屋登记,适用本条例。

  本条例所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

  第三条 省人民政府住房和城乡建设主管部门负责管理全省的房屋登记工作。市、县人民政府房地产主管部门(以下简称房管部门)负责管理本行政区域内的房屋登记工作以及房屋登记的受理、审核、记载于登记簿和发证等具体事务。

  国家对不动产统一登记制度另有规定的,从其规定。

  第四条 房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。

  本条例所称房屋登记机构,是指市、县人民政府房管部门或者其委托的房屋登记工作机构。

  第五条 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。房屋登记簿的样式由省人民政府住房和城乡建设主管部门统一制定。

  第六条 房屋登记应当实行实名制。

  省人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立全省统一的房屋登记信息系统。

  房屋登记机构应当依照法律、法规和有关规定提供房屋登记信息查询服务,方便当事人查询有关信息,并为其复印资料提供便利,但不得违反国家有关房屋登记信息查询的规定披露权利人的信息。

  第七条 房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。

  第二章 一般规定

  第八条 办理房屋登记,依照下列程序进行:

  (一)申请;

  (二)受理;

  (三)审核;

  (四)记载于房屋登记簿;

  (五)发证。

  法律、法规和省人民政府规定房屋登记有关事项需要公告的,房屋登记机构应当公告。

  第九条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋。

  国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

  非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

  第十条 申请人应当使用真实的中文姓名或者名称申请登记。申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本;外文证明文件与中文译本不一致的,以中文译本为准。

  共有房屋的所有权登记、抵押权登记、预告登记和其他登记,除法律、法规另有规定外,应当由共有人共同申请登记。

  申请登记并记载于房屋登记簿的权利人可以对登记的房屋依法办理转移、抵押、变更、注销和更正登记等手续。

  第十一条 申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但有下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

  (一)所有权初始、变更登记;

  (二)因房屋灭失、权利人放弃房屋权利的所有权注销登记;

  (三)权利人不涉及房屋权利归属和内容的更正登记;

  (四)异议登记;

  (五)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书已取得房屋权利的登记;

  (六)因继承、受遗赠已取得房屋权利的登记;

  (七)因协议离婚已取得房屋权利的登记;

  (八)商品房已办理了所有权初始登记、预售合同登记备案或者预告登记且全额交纳了房款,但房地产开发企业消亡且未按照约定申请所有权转移登记;

  (九)法律、法规规定的其他情形。

  第十二条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为被监护人申请登记的,应当提交证明监护人身份的凭证;因处分被监护人房屋申请登记的,监护人应当提供处分是为了被监护人利益的书面保证。监护人有多人的,应当根据监护约定代为申请登记,或者由监护人共同代为申请登记。

  第十三条 属国家所有的房屋,由国家授权经营管理的单位申请房屋登记。

  房屋有下列情形之一的,由房屋登记机构按照有关规定代为登记:

  (一)由房管部门代管的;

  (二)经人民法院判决为无主的;

  (三)依法没收的;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  第十四条 房管部门应当将各类申请登记材料的目录予以公示。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得提交虚假的材料。

  申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,房屋登记机构应当予以受理,并出具加盖房屋登记机构专用印章和注明日期的书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,房屋登记机构应当当场或者在五个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。

  第十五条 房屋登记机构应当查验申请登记的材料,并就有关登记事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。

  申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,房屋登记机构可以要求申请人补充材料。

  第十六条 办理下列房屋登记,房屋登记机构应当实地查看,并将查看情况以文字或者图片的方式予以记录保存:

  (一)房屋所有权初始登记;

  (二)在建工程抵押权登记;

  (三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;

  (四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

  房屋登记机构实地查看时,申请人应当予以配合。

  第十七条 房屋登记机构自受理登记申请之日起,应当于下列期限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:

  (一)国有土地范围内房屋所有权登记,三十个工作日;集体土地范围内房屋所有权登记,六十个工作日;

  (二)抵押权登记,十个工作日;

  (三)预告登记、更正登记,十个工作日;

  (四)异议登记,一个工作日;

  (五)换发、补发房屋权属证书或者登记证明,五个工作日。

  前款规定的时间不包括公告时间。因特殊原因需要延长登记期限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原期限的一倍。房屋登记机构应当将延长期限的理由书面告知申请人。

  法律、法规对登记期限另有规定的,从其规定。

  第十八条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,向权利人颁发房屋权属证书或者登记证明。

  共有人申请房屋登记的,房屋登记机构应当在房屋权属证书或者登记证明上注明共有情况。共有人申请分别持证的,房屋登记机构可以分别核发内容一致的房屋权属证书或者登记证明。

  任何单位和个人不得非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明。房屋登记机构工作人员不得伪造、变造、毁损房屋登记簿。

  第十九条 房屋权属证书、登记证明记载的事项,应当与房屋登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿有错误外,以房屋登记簿为准。

  房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

  房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。采用电子介质的,应当有唯一、确定的纸介质转化形式,并应当定期异地备份。

  第二十条 房屋权属证书、登记证明破损的,权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前,应当收回原房屋权属证书、登记证明,并将有关事项记载于房屋登记簿,在换发的房屋权属证书、登记证明上注明“换发”字样。

  房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人应当向房屋登记机构书面报失,并在房屋所在地主要报纸上刊登声明;声明发布后满三十日无异议的,可以申请补发。房屋登记机构应当将有关事项记载于房屋登记簿,并在补发的房屋权属证书、登记证明上注明“补发”字样。

  在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明前,房屋登记机构还应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告,公告期为三十日。

  第二十一条 房屋登记费按件收取,不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。

  房屋登记机构应当在办公场所公布房屋登记的范围、条件、程序、期限和收费项目、标准,并遵守国家和省人民政府财政和价格主管部门规定的收费项目、标准;不得擅自增设收费项目、提高收费标准或者变相收取其他费用。

  第二十二条 有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:

  (一)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明材料或者申请登记的房屋权利与权利来源证明材料不一致的;

  (二)申请登记的房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

  (三)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;

  (四)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  房屋登记机构因前款原因不予登记的,应当书面告知申请人并说明理由。

  第三章 国有土地范围内房屋登记

  第一节 所有权登记

  第二十三条 因合法建造房屋,申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人身份证明;

  (三)土地使用权证书;

  (四)符合城乡规划的证明;

  (五)房屋竣工验收的证明;

  (六)房屋测绘报告;

  (七)房管部门公示的其他必要材料。

  第二十四条 新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的,房屋登记机构应当在房屋登记簿上记载该房地产开发企业保留的自有房屋和用于销售的商品房,并分别颁发房屋权属证书;初始登记范围内有业主共有的房屋,房屋登记机构应当在房屋登记簿上予以记载,不另行颁发房屋权属证书。作为公益性公共服务设施的房屋,房屋登记机构应当在房屋登记簿上注记,由相关当事人依照法律、法规的规定或者按照约定另行办理初始登记。

  第二十五条 经初始登记并记载于房屋登记簿的房屋发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:

  (一)买卖;

  (二)互换;

  (三)赠与;

  (四)继承、受遗赠;

  (五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;

  (六)以房屋出资入股;

  (七)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;

  (八)因人民法院或者仲裁机构生效的法律文书而确定权利转移的;

  (九)法律、法规规定的其他情形。

  第二十六条 申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人身份证明;

  (三)房屋所有权证书;

  (四)证明房屋所有权发生转移的凭证;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  前款第四项凭证,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁机构生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的凭证。

  第二十七条 发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:

  (一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

  (二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

  (三)房屋面积增加或者减少的;

  (四)同一所有权人分割、合并房屋的;

  (五)房屋用途依法发生变化的;

  (六)房屋依法翻建的;

  (七)法律、法规规定的其他情形。

  第二十八条 申请房屋所有权变更登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人身份证明;

  (三)房屋所有权证书;

  (四)证明发生变更事实的凭证;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  第二十九条 经依法登记的房屋发生灭失、权利人放弃所有权等法律、法规规定的情形,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。

  经依法登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。

  经依法登记的房屋上存在他项权利时,所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的,应当提供他项权利人的书面同意文件。

  第三十条 申请房屋所有权注销登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人身份证明;

  (三)房屋所有权证书;

  (四)证明房屋所有权消灭的凭证;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  第二节 抵押权登记

  第三十一条 申请房屋抵押权登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋所有权证书;

  (四)抵押合同;

  (五)主债权合同;

  (六)房管部门公示的其他必要材料。

  第三十二条 申请房屋抵押权变更登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋他项权证书;

  (四)抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  因抵押当事人姓名或者名称发生变更,或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的,无需提交前款第四项材料。

  因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

  第三十三条 经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋他项权证书;

  (四)房屋抵押权发生转移的证明材料;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  第三十四条 经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的,权利人应当申请抵押权注销登记:

  (一)主债权消灭;

  (二)抵押权已经实现;

  (三)抵押权人放弃抵押权;

  (四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

  第三十五条 申请房屋抵押权注销登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋他项权证书;

  (四)证明房屋抵押权消灭的凭证;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  第三十六条 申请房屋最高额抵押权登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋所有权证书;

  (四)最高额抵押合同;

  (五)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料;

  (六)房管部门公示的其他必要材料。

  第三十七条 当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,申请登记的,应当提交下列材料:

  (一)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;

  (二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

  第三十八条 申请房屋最高额抵押权变更登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋他项权证书;

  (四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

  (五)最高额抵押权发生变更的证明材料;

  (六)房管部门公示的其他必要材料。

  因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

  第三十九条 房屋最高额抵押权担保的债权确定前,最高额抵押权发生转移,申请最高额抵押权转移登记的,转让人和受让人应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋他项权证书;

  (四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

  (五)最高额抵押权发生转移的证明材料;

  (六)房管部门公示的其他必要材料。

  最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当在办理最高额抵押权确定登记之后,依据本条例第三十三条的规定办理抵押权转移登记。

  第四十条 经依法登记的房屋最高额抵押权担保的债权确定,申请最高额抵押权确定登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)房屋他项权证书;

  (四)最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  第四十一条 申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)抵押合同;

  (四)主债权合同;

  (五)建设用地使用权证书;

  (六)城乡规划许可证;

  (七)房管部门公示的其他必要材料。

  第四十二条 已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)登记证明;

  (四)证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的凭证;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  第三节 预告登记

  第四十三条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

  (一)预购商品房;

  (二)以预购商品房设立抵押;

  (三)房屋所有权转让、抵押;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  第四十四条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。

  预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

  第四十五条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

  第四十六条 申请预购商品房预告登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)已登记备案的商品房预售合同;

  (四)当事人关于预告登记的约定;

  (五)房管部门公示的其他必要材料。

  预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。

  第四十七条 申请预购商品房抵押权预告登记的,应当提交下列材料:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人的身份证明;

  (三)抵押合同;

  (四)主债权合同;

  (五)预购商品房预告登记证明;

  (六)当事人关于预告登记的约定;

  (七)房管部门公示的其他必要材料。

  第四十八条 申请房屋所有权转移预告登记的,应当提交下列材料:

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