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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 14:49:43  浏览:8818   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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江西省关于开展全民义务植树运动的若干规定

江西省人大常委会


江西省关于开展全民义务植树运动的若干规定
江西省人大常委会


(1982年2月19日江西省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 江西省人民政府1982年2月19日颁布)


第五届全国人民代表大会第四次会议作出的《关于开展全民义务植树运动的决议》,是绿化祖国、治理山河、改善生态环境、造福子孙后代的一项重大措施,也是建设社会主义物质文明和精神文明的重要内容。各级政府和全省人民要积极响应全国人民代表大会的号召,立即行动起来,
广泛深入持久地开展全民义务植树运动。
一、大力宣传,广泛动员。
义务植树是一项法定的、无报酬的、为国家和社会服务的植树任务。各级政府要组织人民群众,认真学习全国人大的有关决议,深刻领会其重要意义,以激发人民群众的爱国热忱,进一步树立集体主义、共产主义的道德风尚,发扬中华民族植树爱林的传统美德,提高义务植树的光荣感
、责任感。新闻、广播、电台、文艺等宣传单位,要积极主动地采取各种方式,大力宣传,广泛动员,做到家喻户晓,人人踊跃参加全民义务植树运动。
二、搞好规划,落实任务,实行科学造林。
凡是年满11岁以上的中华人民共和国公民,除老弱病残者外,每人每年都应为国家和集体义务植树三至五棵,或者完成相应劳动量的育苗、管护和其他绿化任务。对11岁至17岁的青少年,可就近安排他们参加力所能及的义务植树劳动,但不硬性规定植树指标。老弱病残者也应当
关心义务植树,积极献计献策献资。各地可把义务植树三至五棵的劳动量折算成劳动日,按劳动日安排任务和组织劳力进行植树。任务可以一年一定,也可以一定几年。
各地要根据义务植树的面积、地段、范围、参加人数,搞好统一规划,长计划短安排。并落实到单位和个人。要按照由近及远、先易后难的原则,因地、因人制宜地分配义务植树和相应劳动量的绿化任务,包干负责。植树要以成活为标准,加强科学技术指导,实行科学造林。做到适地
适树,栽一棵活一棵,造一片,成林一片。城镇和农村的绿化规划,要注意合理布局。首先,搞好城镇街道、风景游览区、名胜古迹、公共场所、铁路、公路两旁和农村“四旁”绿化。机关、团体、企业、学校等单位和居民区,要大力植树、种草、种花,美化环境。在城镇公共地段的绿化
任务完成后,还应组织职工和城镇居民到就近的国营林场、社队林场、国社合作林场或郊区集体荒山参加义务植树。今后,凡进行基本建设,均要考虑环境绿化的要求,并在竣工时验收。
三、办好苗圃,培育壮苗。
义务植树所需的苗木,应由承担义务的单位自力更生解决。农村由社队自己采种育苗。城镇单位,有条件的应自己培育苗木,或与苗圃订约供应。为了确保义务植树所需的苗木,应根据规划和义务植树的人数、任务,认真落实育苗计划,努力办好现有国营苗圃和集体苗圃,多育壮苗、
大苗。各地要把国营苗圃和重点社队苗圃建设成为中心苗圃,起示范带头作用。各国营林场、农场、垦殖场要多采种、多育苗,为义务植树多提供苗木和树种。没有办苗圃的县、市和人民公社,以及现有国营苗圃土地不够的,要有计划地利用山坡、荒地、旱地扩建和新建苗木生产基地。同
时要鼓励机关、厂矿、学校、城镇居民和社员,利用闲散地,建立小苗圃。采种和育苗,要注意多样化,防止单一化。
四、确定权属,认真管护。
城镇公共地段的林木和花草,归城建部门所有和管护。单位庭园绿化的林木,归本单位所有;城镇单位到国营林场、社队林场、国社合作林场义务种植的林木,归林场所有;城镇单位在近郊社队义务种植的林木,以及农村社员在本社队义务种植的林木,归社队集体所有。各地各部门要
把管护任务落实到人,实行定包责任,并发动群众制订乡规民约和护林制度。公路、铁路两侧义务种植的林木,归部门所有,并负责管护成林,也可与附近生产队订立合同,包段管护,收益分成。各级政府必须坚决执行《森林法(试行)》的规定,切实保障林权单位的合法权益,保护现有
森林不受侵犯,对于侵占林地,乱砍滥伐树木,破坏花卉、草坪的行为,要视情节轻重,给予经济罚款直至法律制裁。
五、抓好重点,带动全面。
南昌市(包括县、区)、高安县、余江县已确定为全国义务植树的重点,也是全省的重点。各地、市要相应地确定一至两个县(区),各县也都要确定两至三个公社(镇)为重点。重点要先走一步,搞好示范,积累经验,推广全面。
六、建立检查评比和奖惩制度。
每年对义务植树进行两次检查评比。第一次在3月份,检查完成的数量和质量;第二次在10月份,检查树木的成活率和保存率。对成绩优异的先进集体和个人,要给予表扬、奖励,并可由各级政府授予绿化突击手、植树模范、爱林标兵等荣誉称号。对不履行义务的成年公民,要批评
教育,限期补栽,逾期不补的可按当地乡规民约,予以罚款。对没有完成义务植树任务的单位,要通报批评,追究领导责任,并按每株一元予以罚款,罚款后仍须补栽。对损坏树木者,根据不同树种、树龄,加倍罚款和补栽树木。罚金由各级义务植树领导部门管理,可用于造林育林和奖励
,不准挪用。
七、自力更生解决义务植树经费。
义务植树所需的苗木费、管护费和其他经费,由承担义务的单位自行解决。机关、团体等单位可从行政费用中开支。厂矿企业从经营管理费中开支。社队集体从公积金中开支。由于绿化任务大,确实无力全部承担所需费用的,可按隶属关系由各级财政适当给予补助。
八、加强对义务植树运动的领导。
各级政府要把义务植树作为一件大事来抓,切实解决义务植树运动中出现的各种问题。各部门、各单位都要以绿化造林作为一项生产建设任务,长期坚持,狠抓几年。以开展全民义务植树运动,推动整个造林绿化任务的完成。
为了加强对全省义务植树运动和植树造林工作的领导,决定成立江西省全民义务植树运动领导小组,由省人民政府一名领导同志任组长,省级有关部门负责同志参加。领导小组设办公室,办公地点设在省农林垦殖厅。各行署,各市、县(市 、区)人民政府,各人民公社(镇),可相
应成立全民义务植树领导小组。机关、团体、厂矿、学校企业事业等单位,都应成立领导小组或确定一名领导同志负责此项工作。
九、根据全国人民代表大会《关于开展全民义务植树运动的决议》和本规定,各地可以结合实际情况,制定具体的实施计划,认真组织落实。
人民解放军驻赣部队义务植树的组织领导和具体的实施方案,由江西省军区制订。
十、本规定自颁布之日起施行。规定中如与中央新的规定不符合的,按新规定执行。



1982年2月19日

云南省地方留成外汇管理暂行办法

云南省人民政府


云南省地方留成外汇管理暂行办法
云南省人民政府



为了进一步管好用好我省地方留成外汇,促进我省国民经济及社会事业的发展,根据国务院国发〔1990〕70号《关于进一步改革和完善对外贸易体制若干问题的决定》精神及国家有关现行规定,结合我省实际,特制定本暂行办法。
第一条 本办法管理的地方留成外汇范围包括:云南省贸易留成外汇、非贸易留成外汇,黄金、白银留成外汇、中央下拨的地方外汇及少数民族地区补助外汇,不包括中央在省企业的留成外汇。
第二条 根据国务院国发〔1990〕70号文件规定,对我省贸易外汇额度分配比例作如下规定:
一、机电产品和特定科技产品(目录按国家规定)出口净收汇:有偿上缴中央30%(其中出口企业20%,供货企业10%);上缴省政府3%(由省机电出口办公室掌握使用);省级有关主管部门或有关地、州、市政府留成2%;出口企业留成65%。在出口企业的留成中,可根
据生产的要求,适当安排一部分外汇额度,用于生产企业为生产出口产品所需料件的进口。省里不再供应这部分料件。
二、一般商品出口净收汇:上缴中央50%,其中无偿上缴20%,有偿上缴30%(出口企业20%,供货企业10%);上缴省政府7%;上缴行署、州、市政府3%(县一级政府分配比例由行署、州、市政府确定);出口企业留成40%。
供货企业的外汇额度,可采取三个办法兑现:
1、供货企业进口原材辅料,归还外汇贷款等需要外汇额度的,出口企业可按10%的外汇额度兑现给供货企业。供货企业有偿上缴中央10%外汇返回的人民币归出口企业。
2、供货企业不需要外汇额度的,出口企业可用中央返回的人民币兑现给供货企业。
3、在收购合同中,采取与收购价格挂钩的办法,随时兑现。
三、来料加工净收入的工缴费,上缴中央10%,其余90%由生产企业、出口企业协商分配。
四、出口奖励基金,地方出口企业按净收汇额提取1%,先提后分。中央出口企业和一类商品的奖励基金的提取,按中央规定办法。
五、中外合资企业及合作企业中方所得外汇,按国家规定,自领取营业执照之日起,五年内可以不结汇、不分成。已满五年,从第六年开始,必须按规定结汇。除上缴中央50%外,上缴省政府7%,有关行署、州、市政府或省级有关主管部门3%,合资、合作企业中方留成40%。

第三条 非贸易外汇的留成比例,按国家有关规定执行。
1、侨汇:上缴中央50%,企业留成50%。
2、旅游部门外汇:上缴中央60%,省里留40%(其中,省政府5%,有关行署、州、市政府或省级主管部门5%,企业留30%)。
3、黄金外汇:上缴中央30%,省留70%(其中,省政府留成15%,有关行署、州、市政府留成15%,产金县政府留成30%,黄金公司及厂、矿各留成5%)。
第四条 中央下达我省地方出口企业的创汇、收汇基数及低限无偿、有偿上缴中央外汇额度指标,均为指令性计划,必须完成,凡是年底未完成低限上缴中央外汇计划的,由省经贸厅商省外汇管理局视企业生产、经营状况,从自有留成外汇额度中扣出补缴。
第五条 当年上缴中央和地方政府低限承包外汇额度任务,在三季度前原则上每月按低限基数上缴;超过月基数的先分给出口企业,未完成基数的按收汇比例上缴,下月如超基数可补交。年终结算补齐全年应交低限任务或按政策规定的超交部分。
第六条 出口企业根据本企业上月实际出口收汇水平,于月初分别按“机电产品”、“一般商品”、“来料加工”进行核对,编制有关外汇收支报表,经省经贸厅、外汇管理局汇总、批准后,办理核拨手续。上缴中央部分分别由省外汇管理局、省经贸厅办理上缴手续。上缴地方政府和
出口企业的留成部分由省外汇管理局分别记入各单位的外汇帐户。
第七条 各级分成的自有外汇额度,一经记入各自帐户,未经所有者同意,任何单位不得平调或挪用。
第八条 上缴地方政府的外汇额度,采取省、地两级分别管理的办法。上缴省政府的贸易外汇、非贸易外汇、中央拨省的地方外汇、少数民族地区补助外汇省政府委托省计委管理、安排使用。上缴地、州、市的外汇,由各地、州、市计委(计经委)管理、安排使用。
第九条 各地、各部门在安排使用外汇时,要结合实际,坚持量入为出的原则,优先安排归还到期外汇贷款本息和农业生产急需的生产资料,同时重点引进一些先进技术和尖端的关键设备。凡能在国内解决的,尽量在国内组织,对国家限制和禁止进口的商品,省计委要从严控制。
第十条 省计委负责全省外汇使用的综合平衡和管理工作,负责向省政府、国家计行编报年度及长远全省进口及用汇计划、综合外汇收支计划。各地、州、市计委(计经委),省级各有关主管部门,应按时编制本地、本部门进口及用汇计划上报省计委。计划一经省政府批准,计划外的
一般不单独审批。
第十一条 根据国家计委、经贸部(1990)16号《地方部门自有外汇进口配额商品暂行管理办法》规定,凡属国家配额管理的进口商品,由省计委按照各地区、各部门上报的进口数量汇总报国家计委,经国家计委批准下达后,通知各地区、各部门填报进口订货卡片,送省计委加
盖进口配额专用章,再送国家有关主管部门审查后,方可领取进口许可证。没有进口配额和未加盖进口配额专用章的不能进口。
第十二条 凡已列入计划或经批准进口的商品,属于国家进口许可证管理的商品,应按规定领取进口许可证后方能办理进口委托手续。在进口许可证未领到以前,任何公司不能向外订货。
第十三条 凡已列入计划或经批准进口的机电产品,根据国家规定,属于国务院机电进口审查办公室审批的,由省机电进口审查办公室上报审批;属于省里审批的,由省机电进口审查办公室直接审批。未经办理机电审批手续的,一律不得进口。
第十四条 凡是列入计划使用省留成外汇的进口项目,自计划下达之日起,三个月内填报订货卡片,半年内未签订进口合同的,撤销其订货卡片,确属特殊情况应及时报省计委备案。经省政府批准的专项用汇,年底未使用完的即自行收回,已对外签约年底未付汇的,在下年安排的外汇
指标中使用。
第十五条 对未列入进口计划而临时需要进口的,本着既要加强宏观管理又要放宽搞活的原则,除机电产品必须报省计委批准外,其余原、材、辅料及市场物资使用自有留成外汇,进口批量在20万美元以上者须报省计委批准;批量在20万美元以下(含20万美元)由其省级主管部
门批准,抄省计委备案。各地未列入计划临时需要进口的,由地、州、市计委(计经委)批准,报省计委备案。使用调剂外汇的,批量在20万美元以下(含20万美元)由省外汇管理局批准抄省计委备案。
第十六条 省经贸厅负责进口计划的组织实施。根据省政府批准的进口和用汇计划以及经批准的进口项目,由省经贸厅负责安排进口的公司,督促检查进口情况。凡我省进口的商品,原则上安排省内有进出口权的公司进口,个别特殊情况确实需要委托总公司或省外进口的,需经省经贸
厅同意。
接受委托办理进出口的各进出口公司,应认真负责地组织进口。对不负责任,服务不好的,用户有权提请经贸厅改由其他公司组织进口。
第十七条 各地区、各部门、各外贸(工贸)公司,各企业所分成的自有外汇,可在外汇调剂中心进行调剂。外汇调剂中心根据市场调剂包汇供需情况,在满足省内需要的前提下,经省外管局审查同意,可以出省调剂。
第十八条 为了保证我省所借外汇债务的按时偿还,省外汇管理局应加强外汇债务借用、偿还的管理。凡是我省所借的外汇债务,在正式签约后,债务人必须立即到省外汇管理局办理外债登记。凡是已到期应归还的外汇债务,债务人所有的自有外汇必须先还债后使用。
第十九条 逐步改进和加强我省外汇使用情况的信息反馈工作。省经贸厅应按季及年终将全省实际进口到货数量及金额情况按时报省政府,抄有关部门。省外汇管理局应按季及年终将我省外汇额度分配情况及外汇实际使用情况报省政府,抄有关部门。
根据国家的布置,由省计委牵头组织有关部门,建立我省外贸外汇信息管理系统及外债信息管理系统。
第二十条 本办法由省计委负责解释。
第二十一条 本办法自一九九一年一月一日起执行,原省政府云政发〔1984〕60号文件及云政发〔1985〕149号文件同时废止。


1991年7月18日

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