南充市物业管理实施细则(试行)
四川省南充市人民政府
现公布《南充市物业管理实施细则（试行）》，自公布之日起施行。
市长：杜光辉
二○○四年六月九日
南充市物业管理实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。
第三条 南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（市）政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
物业管理实行属地管理原则。县（市、区）人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理，协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系，协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责，协同实施本细则。
第四条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内，只能委托一个物业管理企业进行管理。
建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请；其中，属于商品房建设项目的物业管理区域，应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前，提出划分物业管理区域的申请。
符合下列情形之一的，可以作为单独的物业管理区域：
（一） 属于一个自然街坊或者封闭小区;
（二） 与设置的共用设施设备有密切关联的物业。
第二章 业主大会
第五条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内，房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会。街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会接到通知后30日内，会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第七条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照物业主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第八条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权，按物业建筑面积计算，每五十平方米计算为一票；单户不足五十平方米的，计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
第九条 召开住宅物业的业主大会会议，应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居（村）民委员会，邀请居（村）民委员会派代表参加，并认真听取居（村）民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居（村）民委员会开展相关工作，并接受其指导监督。
第十条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一） 20％以上业主提议；
（二） 物业管理企业提议；
（三） 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（四） 街道办事处、社区居委会提议；
（五） 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
提议召开业主大会会议，应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开，逾期仍未召开的，可以指定提议人或其他合适业主为召集人，按照程序召开。
第十一条 物业管理区域内业主人数在二百名以上的，在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下，业主大会可以业主代表会议的形式议事。
业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生，人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。
业主代表应当在会议召开前7日内，向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式，制定或修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业管理企业，以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，或者对其他事项作出表决的，应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见，业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十二条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的名单和基本情况
物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
第十三条 业主委员会办公经费来源，委员是否领取津贴及津贴来源等事项由业主大会决定。
第十四条 业主委员会任期一般为3年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月，应当向街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会报告。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会应当会同物业管理主管部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组，组织做好换届改选工作，组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第三章 前期物业管理
第十五条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经物业管理主管部门备案；物业建成后应当经物业管理主管部门验收合格签具意见后方可交付使用和办理房屋权属初始登记。
第十六条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间，物业建设单位应随物业的出售一并转移归业主所有，物业建设单位不得保留自用或单独出售出租。
第十七条 建设单位应当在物业交付使用后向业主委员会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；管网工程竣工图；
（二）物业竣工验收备案文件；物业质量保证书和物业使用说明书；
（三）物业及配套设施的产权清单；业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；
（四）物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
（五）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第十八条 物业建设单位应当按不少于建筑物总建筑面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋，但最低不得少于五十平方米，费用计入建筑成本。物业管理专用房屋属于全体业主共同所有，用于物业管理企业从事物业管理及相关活动。物业管理专用房屋应当具备水、电等必须的设施设备和使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证、房屋权属初始登记时，应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。房地产管理部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业管理用房房号。
第十九条 住宅物业管理区域内，建设单位在办理商品房预售许可证和现售登记备案前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业管理企业并签订正式物业服务合同后终止。
投标人少于３个或者住宅规模在3万平方米以下的，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十条 前期物业管理服务期满后，前期物业管理企业应配合开发建设单位对物业管理服务区域内共用设施设备进行一次全面的检查维修，对前期管理的水、电、气等费用的收支进行核实，确定是否有遗留问题。
第二十一条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前，应当参照国家、省、市制订的示范文本，制订业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与物业管理有关规定相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明前期物业管理的内容、标准、费用以及物业管理企业名称和资质等级等。
第四章 物业管理服务
第二十二条 业主大会与物业管理企业的服务合同应当对下列内容作出具体约定：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务；
（二）公共绿化维护服务；
（三）公共区域清洁卫生服务；
（四）公共秩序维护服务；
（五）车辆停放管理服务；
（六）物业使用中禁止行为的管理措施；
（七）物业档案资料的保管；
（八）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务，除认真履行服务合同的约定外，还应遵守下列规定：
（一）有关服务应符合有关技术标准、规范；
（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）及时维修物业共用部分；
（四）定期听取意见和建议，改进完善服务质量；
（五）及时劝阻制止违反物业管理有关规定、违反业主临时公约或者业主公约的行为，并向业主委员会和有关管理部门报告；
（六）配合社区居（村）民委员会做好社区相关工作。
第二十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
前期物业服务费用，由建设单位与物业管理企业通过招投标或协议方式确定，或执行市物价部门与房地产管理部门规定的指导价。
前期物业服务终止后，物业服务费用由业主大会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目及其收费标准。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日到房屋出售并交付之日发生的物业服务费用，由建设单位承担。
房屋出售并交付之日到前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受委托代收前款费用，代收服务费由委托人与物业管理企业协商确定，一般不高于代收费用总额的3%。代收服务费由委托人承担。
第五章 物业的使用与维护
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）超过设计规定的负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途；
（二）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物，践踏绿地，损毁树木、园林及建筑小品等，在物业共有、共用部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画、存放货物；
（三）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声；
（四）不按规定停放车辆；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）法律、法规、规章、业主公约和物业管理服务合同禁止的其他行为。
第二十九条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业。如需改变用途必须报经有关部门批准。
第三十条 车辆在共用场地的停放、收费和管理等事项，由物业服务合同约定。合同约定对车辆停放收费的，其收费标准应当按物价部门的规定或合同的约定执行。业主对车辆停放有保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第三十一条 住宅物业管理区域内属于建设单位所有的停车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人；其停车位有空闲的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但业主、使用人需要停放车辆时，应当停止租赁。
住宅物业管理区域的停车库属于业主所有的停车位，不得与房屋分离单独转让。
第三十二条 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：
（一）专有部分，由拥有专有部分的业主承担；
（二）部分共用部分，由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（三）全体共用部分，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（四）机动车停车库，由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担；
设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分和停车库的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但属于人为损坏的，维修、更新费用应当由责任人承担。
第三十三条 单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋持2/3以上投票权的业主同意，且不得与业主大会作出的决定抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋持1/2以上投票权的的业主同意。
第三十四条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，物业管理企业和业主应及时向有关部门报告。同时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、物业管理企业可以按照业主公约的约定或者报经业主大会同意，责令其限期处理或者修缮，逾期不处理或修缮的，可以委托他人代为处理或者修缮，费用由责任人承担。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，责任人应当进行维修养护。经物业管理主管部门督促仍未进行维修养护的，物业管理主管部门可以委托他人代为维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法津责任
第三十五条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反《物业管理条例》和本实施细则的，有关部门依照《物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。
第七章 附 则
第三十六条 本实施细则由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自公布之日起施行。
海南省地方性法规制定程序条例
海南省人大常委会
海南省地方性法规制定程序条例
海南省人大常委会
（1988年11月4日海南省人民代表会议常务委员会第二次会议通过 1988年11月11日颁布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 议案的提出
第三章 计划和起草
第四章 提请审议
第五章 审议通过
第六章 颁布施行
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为使我省地方性法规制定程序化、规范化，提高立法效率，保证法规质量，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《第七届全国人民代表大会第一次会议关于建立海南经济特区的决议》和《全国人民代表大会常
务委员会关于海南省人民代表会议代行海南省人民代表大会职权的决定》，制定本条例。
第二条 地方性法规系指由省人民代表会议及其常务委员会制定的在本省或海南经济特区范围内具有法律效力的规范性文件。
第三条 地方性法规包括下列内容：
（一）为保证国家法律和全国人民代表大会及其常务委员会决议、决定的贯彻而制定的实施性法规；
（二）根据本省的具体情况和实际需要，制定的政治、经济、科技、教育、文化、体育、卫生、民族、民政、侨务、治安、司法等方面的法规；
（三）依照国家宪法、法律和全国人民代表大会常务委员会的授权决定，制定的海南经济特区的单行法规以及海口市和经国务院批准的较大的市的法规等；
（四）依照宪法规定，制定的自治县自治条例和单行条例；
（五）在法定职权内，省人民代表会议及其常务委员会认为需要由其制定的其他法规。
第二章 议案的提出
第四条 省人民代表会议期间，主席团、省人民代表会议常务委员会（以下简称省人代常委会）、省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院以及省人民代表会议代表十人以上联名，可以提出属于省人民代表会议职权范围内的立法议案。立法议案的处理，由主席团决定。
在省人民代表会议闭会期间，省人代常委会主任会议、省人代常委会组成人员五人以上联名，省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院以及海口市和经国务院批准的较大的市的人大常委会，可以提出属于省人代常委会职权范围内的立法议案，立法议案的处理，由省人代常委会主任
会议决定。
第五条 省人代常委会各工作委员会、办公厅，省级群众团体，根据本职工作需要提出的属于省人代常委会职权范围内的立法建议，由省人代常委会主任会议决定处理。
第六条 经决定提请审议的立法议案、立法建议，由省人代常委会有关工作委员会督促有关职能部门负责办理。
第三章 计划和起草
第七条 制定地方性法规计划应按程序进行。
（一）省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院、海口市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会常务委员会，应拟订适应改革、开放，加强社会主义物质文明和精神文明建设需要的地方性法规长远规划，并在每年第四季度向省人代常委会提出翌年制订地方性法规的计划。
（二）省人代常委会法制工作委员会会同省人代常委会各工作委员会，经通盘研究，综合协调，编制我省制定地方性法规的年度计划，报省人代常委会主任会议审核后实施。
（三）地方性法规年度计划如需增减、调整项目，应及时报省人代常委会主任会议核准。
第八条 列入年度计划需要制定的地方性法规，按法规的性质、内容与工作职责范围确定起草单位。
（一）凡是省人民代表会议决定制定的地方性法规，分别由省人代常委会、省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院组织主管部门起草。
（二）根据我省实际情况和实际需要制定的地方性法规，属于省人民政府职责范围的，由省人民政府组织有关主管部门起草。
（三）根据国家法律制定的我省有关审判、检察方面的地方性法规，分别由省高级人民法院、省人民检察院组织起草。
（四）根据国家法律和海南经济特区建设的需要制定的海南经济特区单行法规，由省人民政府组织起草。
（五）根据国家法律和我省实际需要，省人代常委会主任会议决定制定的地方性法规，由省人代常委会有关工作委员会组织有关主管部门起草。
第九条 起草地方性法规需要另行制定实施细则的，应一并考虑，同时进行。
第十条 起草地方性法规，应当征求有关部门的意见。对于涉及其他主管部门的业务或者与其他部门关系密切的规定，应当与有关部门协商；经协商不能取得一致意见的，应在送审法规草案时说明。省人代常委会认为意见分歧较大的法规草案条文，送审机关应作进一步协商修正。
第十一条 地方性法规草案的协商，按工作职责范围分工。
（一）对本省各地方、各部门之间的不同意见，属政府职责范围的法规草案，由省人民政府组织协商；属审判、检察方面的法规草案分别由省高级人民法院、省人民检察院组织协商；属社会团体方面的法规草案，由省人代常委会有关工作委员会组织协商。
（二）对涉及国家有关部门的意见，由省人民政府报请国务院有关主管部门，或由省高级人民法院、省人民检察院报请最高人民法院、最高人民检察院，进行审核及协商。重大的问题，经省人代常委会主任会议同意，报请全国人大常委会法制工作委员会审核。
（三）法规草案的协商工作应在提请省人代常委会审议前完成。
第四章 提请审议
第十二条 提请省人代常委会审议的地方性法规草案，属于政府部门起草的，应经省人民政府通过，由省长签署提请审议；属于省高级人民法院、省人民检察院起草的，应经省高级人民法院、省人民检察院通过，由院长、检察长签署提请审议；属于海口市和经国务院批准的较大的市起
草的，应经市人大常委会审议通过，由市人大常委会主任签署提请批准。
第十三条 提请审议的法规草案，应连同说明材料一起上报。法规草案的书面说明内容应包括：（1）写明制定本法规的宗旨、依据、起草及协商经过，法规的适用范围、主要解决的问题等；（2）依据的资料，即有关法律、法规、政策文件摘要、调查研究材料和参考资料等；（3）
有关部门、单位对法规草案主要问题的不同意见及处理方案。
第十四条 提请审议的报告、法规草案和说明以及有关参考资料，应于省人代常委会开会前四十天送交，份数由省人代常委会办公厅确定。
第十五条 提请审议的法规草案，先由省人代常委会有关工作委员会对法规的合法性、可行性以及有关部门意见不一致的重要问题，进行必要的调查研究和论证，必要时可通过适当方式进行民意征询，然后提出修订意见，并写出法规草案的初审报告。是否列入省人代常委会会议议程，
或提请省人民代表会议审议，由省人代常委会主任会议或省人代常委会决定。
第五章 审议通过
第十六条 提请省人代常委会审议的法规草案，省人代常委会有关工作委员会应于常委会开会前十五天提交主任会议讨论。主任会议决定列入议程的，应于开会前七天送交常委会组成人员。
第十七条 省人代常委会审议法规草案时，提请审议的单位及起草法规单位的负责人应列席会议作法规草案说明；必要时由省人代常委会有关工作委员会作法规草案的审查报告。
第十八条 法规草案可在一次会议审议，也可经两次以上会议审议。
第十九条 审议方式由主任会议建议，常委会决定。
审议结果，意见基本一致，将法规草案的最后文本交付表决。
交付表决，以省人代常委会全体组成人员过半数通过为有效。
第二十条 需要提请省人民代表会议审议的法规草案，依照《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定办理。
第六章 颁布施行
第二十一条 省人民代表会议或省人代常委会通过的地方性法规，分别由省人民代表会议或省人代常委会颁布施行。
省人代常委会批准的地方性法规，由提请单位公布施行。
第二十二条 省人民代表会议及其常务委员会审议通过和批准的地方性法规须报全国人大常委会和国务院备案。
第七章 附 则
第二十三条 地方性法规颁布后，省机关报纸应及时全文登载，公布周知；省、市广播电台、电视台等新闻单位应及时报道。
第二十四条 地方性法规订明授权解释单位的，由该单位负责解释。法规未规定解释单位又需要作解释时，凡属条文本身需要进一步明确界限的，由省人代常委会负责解释；凡属执行法规的问题，由省人民政府或省高级人民法院、省人民检察院负责解释。
第二十五条 地方性法规需要修改、补充或废止的，比照本条例规定的有关程序办理。
第二十六条 海口市和经国务院批准的较大的市的人大常委会拟订地方性法规的程序，可参照本条例执行。
第二十七条 本条例自颁布之日起施行。
1988年11月11日
