国家劳动总局、财政部、中华全国总工会转发辽宁省劳动局、财政厅、总工会《关于纠正用企业职工福利费缴纳个人家庭财产保险费的通知》的通知

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二手房买卖合同纠纷办案小结

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。


全国妇联 国务院妇儿工委办 国务院扶贫办


全国妇联
国务院妇儿工委办
国务院扶贫办

妇字〔2004〕46号



关于开展“中国母亲援助”行动的意见
近年来，全国妇联、国务院妇女儿童工作委员会办公室先后实施了“大地之爱·母亲水窖”、“母亲健康快车”、“母亲创业与再就业”等扶危济困的特色公益项目，帮助西部贫困母亲改善了干旱缺水、缺医少药的贫困落后状况，使200余万人受益。同时，这些项目的实施激发了西部贫困妇女对美好生活的追求，提高了她们参与经济建设的能力，受到了政府的肯定和社会的广泛赞誉，“母亲水窖”工程已被列入国务院《扶贫白皮书》。但由于历史原因和地域发展的不平衡，目前，我国农村有近3000万人没有解决温饱，城镇有2000多万人收入水平低于最低生活保障线，还有6000多万残疾人需要帮助，2000多万人缺水。在这些人群中，女性占有相当大的比例，更需要人们的关注。
改善贫困妇女生存状况是全社会的共同责任。为了认真践行“三个代表”重要思想,深入贯彻落实党的十六大和十六届三中、四中全会精神，整合资源,加大扶贫力度，改善贫困妇女生存与发展环境，促进社会全面、协调、可持续发展，全国妇联、国务院妇女儿童工作委员会办公室、国务院扶贫开发领导小组办公室决定联合开展“中国母亲援助”综合扶贫公益行动。
一、行动主题
为了母亲为了祖国为了明天
二、行动宗旨
以尊重母亲、回报母爱为宗旨，以“大地之爱·母亲水窖”、“母亲健康快车”、“母亲创业与再就业”、“母亲能力网”、“母亲脱贫小额循环”等项目为依托，向海内外爱心人士募集善款，开展多种形式的扶贫活动，帮助广大贫困母亲脱贫致富；帮助广大贫困母亲提高素质，创造新岗位、创造新业绩、创造新生活。通过关注母亲、尊重母亲、回报母爱的广泛动员，进一步推动全社会传承光大中华民族爱母、敬母、助母的传统美德。
三、行动口号
关注贫困 援助母亲
四、主办单位
全国妇联
国务院妇女儿童工作委员会办公室
国务院扶贫开发领导小组办公室
下设组委会：
组委会顾问：
陈慕华 全国妇联名誉主席、中国妇女发展基金会会长，原全国人大常委会副委员长
组委会：
主 任：顾秀莲 全国人大常委会副委员长、全国妇联主席
副主任：黄晴宜 全国妇联副主席、书记处第一书记、国务院妇女儿童工作委员会副主任
莫文秀 全国妇联副主席、书记处书记
高鸿宾 国务院扶贫开发领导小组办公室副主任
委 员：陈玉杰 国务院侨办主任
徐锡安 新华社党组副书记、副社长
刘海荣 全国人大常委、中国妇女发展基金会副会长，原全国妇联副主席
李克农 海关总署副署长
汤 奋 中国人民解放军总政治部群众工作办公室副主任
李国华 中国妇女发展基金会副会长，原外经贸部副部长
徐素华 国家质量监督检验检疫总局机关党委副书记
李晓明 中央电视台副台长
赵忠颖 中央人民广播电台副台长
沈建国 全国工商联副秘书长
秦小梅 中国前外交官联谊会副会长、中国联合国协会常务理事
张黎明 国务院妇女儿童工作委员会办公室专职副主任
崔 郁 全国妇联妇女发展部部长
王 萍 中国妇女发展基金会秘书长
张小媛 全国妇联宣传部副部长
吴安迪 中国电信集团公司副总经理、中国妇女发展基金会理事
张长胜 中国网络通信集团公司高级副总裁
王红宇 中国移动通信有限公司数据部副部长
顾越英 中国联合通讯有限公司直属机关工会主席
秘书长：王 萍 张黎明
副秘书长：秦国英 连巨涛
五、主体活动
（一）开通电信募捐平台，开展短信零钱募捐活动。
1.开通中国移动5838短信捐赠台
2.开通中国联通9038短信捐赠台
3.开通中国电信固定电话16838038声讯捐赠台
4.开通中国网通小灵通移动电话短信捐赠台
（二）开展形式多样的“母亲水窖”募捐活动。
（三）与国家旅游总局、民航总局、国家级开发区等单位联合开展捐助“母亲健康快车”公益活动。
（四）开展“母亲健康万里行”活动。
（五）开展为“母亲创业与再就业”办实事活动。
（六）开展为提升母亲素质服务的“母亲能力网”建设活动。
六、基金管理原则
严格坚持募资透明、管理透明、自主透明原则，让捐赠者放心、受助者满意。接受国内外权威审计机关的审计，并定期组织捐赠者到西部考察公益项目实施情况。
七、活动要求
“中国母亲援助”行动公益突出、主题鲜明, 内涵丰富，涵盖“母亲水窖”、“母亲健康快车”、“母亲再就业与创业”等援助母亲项目的整体公益行动。应本着广泛动员、自愿参加、不断创新的原则，将援助母亲的系列活动办实、办好、办出成效。

全国妇联 国务院妇儿工委办 国务院扶贫办
2004年12月28日