劳动和社会保障部办公厅关于调整国有企业下岗职工基本生活保障和再就业统计指标的通知

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预售商品房转让的条件及程序

孙萍　　　　东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。


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江苏省人大常委会


江苏省信访条例
江苏省人大常委会


（1997年10月17日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年10月17日公布施行）

第一章 总 则
第一条 为正确处理公民、法人和其他组织的来信来访，切实保障其合法权益，密切国家机关及其工作人员同人民群众的联系，维护信访秩序，根据宪法和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的信访，是指公民、法人和其他组织通过书信、电话或者走访等形式，向国家机关反映其愿望和要求，提出批评和建议，对违纪、违法行为提出申诉、控告或者检举的活动。
第三条 公民、法人和其他组织依法进行的信访活动受法律保护。
信访活动不得损害国家、社会、集体的利益和其他公民的合法权益。
第四条 受理信访是地方各级国家机关及其负责人的一项职责。
地方各级国家机关应当加强对信访工作的领导，确定一名负责人分管信访工作。对重要信访，有关负责人应当主持研究，亲自处理。
地方各级国家机关应当建立、健全并公开信访工作制度。
第五条 处理信访事项应当遵循下列原则：
（一）依照宪法、法律、法规、规章和政策办事；
（二）分级负责、归口办理，谁主管、谁负责；
（三）实事求是，重证据，重调查研究；
（四）处理实际问题与思想教育相结合；
（五）及时把问题解决在当地或者基层。

第二章 信访人
第六条 本条例所称的信访人，是指进行信访活动的公民、法人和其他组织。
第七条 信访人享有下列权利：
（一）对地方国家机关及其工作人员提出建议、批评和意见；
（二）对地方国家机关及其工作人员或者其他组织、人员违纪、违法等行为进行检举或者控告；
（三）对侵害自己合法权益行为的申诉、控告；
（四）向有关地方国家机关反映问题，提出要求；
（五）依照规定程序要求有关地方国家机关处理、答复、复查信访事项。
第八条 信访人应当履行下列义务：
（一）遵守国家宪法、法律、法规、规章和政策；
（二）如实反映情况，不得捏造或者歪曲事实，不得诬告陷害他人；
（三）服从国家机关符合法律、法规、规章和政策的处理；
（四）遵守信访秩序，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。
第九条 信访人的信访事项应当依法向有权作出处理的有关地方国家机关提出。对处理意见不服的，可以向作出处理的机关的上一级国家机关提出。
第十条 表达群体意愿的走访，应当推选代表反映，代表人数不得超过五人。
第十一条 精神病人、传染病人需要走访的，应当分别由其监护人、委托人代为反映。

第三章 工作机构与人员
第十二条 县级以上地方各级国家机关应当设立信访工作机构，乡（镇）国家机关应当配备专职或者兼职信访工作人员。
地方各级国家机关应当为信访工作机构及其工作人员提供工作场所和其他必要的工作条件。
第十三条 地方各级国家机关应当选择政治坚定、作风正派、廉洁奉公、联系群众、具备一定的法律、政策和文化水平的人员从事信访工作。
信访工作人员应当认真学习，严格执行法律、法规和政策，秉公办事，切实维护信访人的合法权益。
第十四条 办理信访的工作人员与信访事项、信访人有直接利害关系的，应当回避。
第十五条 地方各级国家机关的信访工作机构是代表地方各级国家机关处理信访的专门机构，其职责是：
（一）代表本机关受理信访；
（二）承办上级机关及其负责人交办、转办的信访事项；
（三）向下级机关交办、转办有关信访事项；
（四）指导、督促、检查本地区、本系统的信访工作；
（五）协调处理地区、部门和单位之间的信访事项；
（六）直接调查并参与处理有关重要信访事项；
（七）综合研究信访情况，及时向领导机关提供信息；
（八）为信访人提供有关法律、政策咨询；
（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

第四章 受理范围
第十六条 地方各级人民代表大会及其常务委员会受理下列信访：
（一）对本人民代表大会及其常务委员会通过的决议、决定和制定、批准的地方性法规的建议、批评和意见；
（二）对本级人民代表大会及其常务委员会工作的建议、批评和意见；
（三）对本级人民代表大会及其常务委员会选举、任命的人员和常务委员会机关工作人员违纪、违法行为的检举和控告；

（四）对本级人民代表大会代表的建议、批评和意见；
（五）对同级人民政府、人民法院、人民检察院工作的申诉和意见；
（六）对下一级人民代表大会及其常务委员会不适当的决议、决定的建议、批评和意见；
（七）应当由人民代表大会及其常务委员会受理的其他信访。
第十七条 地方各级人民政府受理下列信访：
（一）对本辖区内的经济、文化和社会事业的建议、批评和意见；
（二）对本级人民政府或者下级人民政府规章、决定、命令的建议、批评和意见；
（三）对本级人民政府及其所属部门的工作人员或者下级人民政府工作人员的违纪、违法行为的检举和控告；
（四）对本级人民政府及其所属部门或者下级人民政府所作出的具体行政行为不服的意见；
（五）对本级人民政府和所属部门及其工作人员或者下级人民政府违法行使职权，侵犯他人合法权益的赔偿的请求；
（六）对本级人民政府职权范围内应予解决的合法、正当的要求的申请；
（七）应当由人民政府受理的其他信访。
第十八条 地方各级人民法院受理下列信访：
（一）对本级人民法院或者下级人民法院已经发生法律效力的刑事、民事、经济纠纷、知识产权和行政案件的判决、裁定、调解、决定不服的申诉、申请再审；
（二）对本级人民法院或者下级人民法院执行工作的申诉和控告；
（三）刑事自诉和民事、经济纠纷、知识产权、行政案件的告诉；
（四）对本级人民法院或者下级人民法院及其工作人员违法行使职权，侵犯他人合法权益的赔偿的请求；
（五）对本级人民法院或者下级人民法院工作的建议、批评和意见；
（六）对本级人民法院或者下级人民法院工作人员违纪、违法行为的检举和控告；
（七）有关诉讼法律咨询；
（八）依法应当由人民法院受理的其他信访。
第十九条 地方各级人民检察院受理下列信访：
（一）对本级人民检察院或者下级人民检察院的处理决定不服的申诉；
（二）对依法应当由人民检察院立案侦查的刑事案件的控告或者检举；
（三）对人民法院已经发生法律效力的刑事、民事、经济纠纷、知识产权和行政案件的判决、裁定、调解、决定、执行不服的申诉；
（四）对被害人不服公安机关应当立案侦查而不立案侦查的案件的申诉；
（五）对本级人民检察院或者下级人民检察院及其工作人员违法行使职权，侵犯他人合法权益的赔偿的请求；
（六）对本级人民检察院或者下级人民检察院工作的建议、批评和意见；
（七）对本级人民检察院或者下级人民检察院工作人员的违纪、违法行为的检举和控告；
（八）依法应当由人民检察院受理的其他信访。

第五章 处理规则
第二十条 地方各级国家机关对于本机关职责范围的信访事项，应当查清事实，负责处理；非本机关职责范围的，应当负责及时转交或者告知信访人到有关机关请求处理。
第二十一条 跨地区、跨部门的信访事项，由最先受理的地区、部门拟制方案，与有关地区、部门协商处理；受理有争议，应当依法报请共同上级主管机关协调决定受理机关。
第二十二条 对信访事项作出处理的单位合并、撤销的，应当由继续行使其职权的单位负责处理。
第二十三条 地方各级国家机关及其工作人员在办理信访事项过程中，不得将控告、检举材料及有关情况透露或者转交给被控告、检举的对象；未经控告、检举人同意，不得公开控告、检举人的姓名和身份。
第二十四条 地方各级国家机关直接办理的信访事项，应当分别依照有关的法定程序和时限办理完毕，并将办理情况答复信访人。
第二十五条 对上级机关交办并且要报告处理结果的信访事项，有期限要求的，承办单位应当在要求的期限内办结上报；没有期限要求的，应当自收到交办信访事项之日起九十日内办结上报。在期限内不能办结的，应当在期限届满前向交办机关汇报查处情况，并提出延长办结期限的请

求。
第二十六条 交办机关收到承办单位信访处理报告后，如发现事实不清，或者处理不当的，应当退回承办单位复查，承办单位应当自接到复查通知之日起三十日内复查完毕。
交办机关在必要时可以调卷审查或者直接听取办理机关的汇报。
第二十七条 信访人对信访事项处理不服的，可以依照有关法律、法规、规章的规定，请求原办理机关复查；原办理机关应当自收到复查请求之日起三十日内提出复查意见，并予以答复。
对原办理机关处理决定或者复查意见不服的，信访人可以自收到处理决定书或者复查意见书之日起三十日内请求上一级国家机关重新复查。上级国家机关发现下级国家机关对信访事项的处理、复查确有错误的，可以责令重新处理，也可以直接作出处理，并将处理决定答复信访人。
法律、法规另有规定的从其规定。
第二十八条 地方各级国家机关对于重大、紧急的信访事项，应当立即上报，并在职权范围内及时依法采取措施，果断处理。
第二十九条 信访工作机构在走访人员中发现精神病人，应当通知其工作单位、监护人或者所在地的人民政府负责接回看管、治疗；对不能控制自己行为、防碍信访秩序的精神病人，由信访工作机构所在地的公安机关及时处理。
第三十条 信访工作机构在走访人员中发现传染病人或者疑似传染病人，由信访工作机构的同级卫生行政管理部门会同病人所在地的卫生行政管理部门按国家有关规定处理。
第三十一条 信访人需要走访的，应当到信访接待场所反映信访事项。经接待完毕，走访人应当及时离开信访接待场所。对走访人滞留不走，妨碍机关公务或者造成不良影响，经说服教育无效的，由信访工作机构所在地的公安机关派人协助，强制其离开或者送收容遣送站遣返。

第六章 奖励和处罚
第三十二条 信访人有下列情形之一的，由有关地方国家机关或者单位给予表彰、奖励：
（一）提出的建议、意见，对政治、经济、文化等事业的发展有突出贡献的；
（二）提出的批评，对改进国家机关、团体、企业、事业单位的工作有重大作用的；
（三）检举违纪、违法行为，对保护国家、集体、公民的利益和维护社会秩序取得显著成效的；
（四）其他应当给予表彰、奖励的。
第三十三条 地方各级国家机关及其工作人员在信访工作中有下列情形之一的，由有关国家机关或者单位给予表彰、奖励：
（一）忠于职守，勤奋工作，为信访人排忧解难作出显著成绩的；
（二）对改进信访工作提出合理化建议，作出突出贡献的；
（三）及时有效地处理信访事项，防止突发事件发生，维护社会安定，使国家、集体和公民利益避免重大损失的；
（四）秉公执法，同违纪、违法行为作坚决斗争，有显著功绩的；
（五）其他应当给予表彰、奖励的。
第三十四条 地方各级国家机关工作人员在信访工作中有下列情形之一的，由其主管机关根据情节予以教育、批评或者行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）根据职责分工，应当接待而拒不接待或者应当及时处理而不及时处理，玩忽职守的；
（二）对上级交办的信访事项，拒绝办理、故意拖延，或者敷衍塞责、弄虚作假的；
（三）对申诉人、控告人、检举人进行威胁、压制和打击报复的；
（四）泄露国家秘密，或者将控告、检举内容及控告、检举人的姓名、身份泄露给被控告、检举人的；
（五）丢失、隐匿或者私自销毁信访材料的；
（六）利用职权敲诈勒索、收受贿赂、徇私舞弊的；
（七）其他违纪、违法行为。
第三十五条 信访人有下列行为之一，情节较轻的，由其所在单位或者信访工作机构予以教育处理；违反治安管理的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）冲击机关，强占信访接待场所，寻衅滋事，拒绝、阻碍国家机关工作人员依法执行公务，妨碍国家机关正常活动的；
（二）纠缠国家机关工作人员，妨碍其人身自由，干扰其正常生活，或者侮辱、威胁、殴打国家机关工作人员的；
（三）违反第十条规定，串联聚众闹事，不听劝阻的；
（四）拦截车辆，或者静坐妨碍交通和社会秩序的；
（五）伪造文件，造谣惑众，或者诬告陷害他人的；
（六）携带武器、管制刀具、爆炸物以及其他可能损害他人生命、财产安全的物品的；
（七）故意毁坏、侵犯公私财产的；
（八）其他违法行为。

第七章 附 则
第三十六条 本条例所称的地方各级国家机关，是指县级以上的地方各级人民代表大会及其常务委员会、人民政府、人民检察院以及乡（镇）人民代表大会、人民政府。
第三十七条 本省行政区域内各正党、社会团体、企业事业单位处理信访参照本条例执行。
第三十八条 本条例自公布之日起施行。1992年4月24日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《江苏省信访暂行条例》同时废止。



1997年10月17日